温州住宅土地使用权续期

近日,温州部分市民拥有房产的土地使用年限到期或即将到期,续期面临要花费占到房产交易价1/3到一半左右、数十万元高额土地出让金“买地”,才能重新办理土地证,在社会各界引发热议。

 资  讯 

谁说土地使用权免费 “自动续期”无可争议

即时 | 2016-04-27 08:36

如果按照《物权法》第149条到期自动续期的规定执行,岂不是谁的房屋土地使用权期限越短谁就越占便宜,反之,哪个开发商遵纪守法,不在工业用地、商业用地上建设低于70年的商品房,开发商以及购房此类商品房者岂不吃了大亏?

4月26日,《中国青年报》“青年话题”版刊发《如果物权法有效房地产法就该修订》一文。该文认为,如果法律认定《物权法》对于时限到期的房屋“自动续期”有效,那么,《房地产法》中关于到期后续缴出让金的规定就应当予以修订。

对此,我的看法是,通过修法,解决法律打架的问题固然重要,但是,修订法律不能以鼓励违法违规为前提,不能形成谁守法谁吃亏,谁违法谁占便宜的事实和结果。

仍以温州到期房屋为例。据媒体报道,温州当年确定土地使用期限时共有20年到70年多种方式供居民选择。一般来说,期限越短,购房时交的钱越少,期限越长,购房时则交钱越多。在全国其他城市,即使是在1990年5月19日,国务院公布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确居住用地70年,工业用地50年,教育科技文化体育卫生用地50年,商业旅游娱乐用地40年,综合或者其他用地50年期限,以及国家于2007年公布物权法以后,少于70年土地使用权的住宅仍然大量存在,如一些在工业用地、商业用地用途上建造住宅等。此类情况与当年温州存在的同样问题是,土地使用权期限越短,商品房价格就越便宜。

一个不可忽略的事实是:温州市的20年土地使用权房屋,以及在工业用地、商业用地土地性质上建设住宅,其时间都发生在1990年国务院公布国有土地使用权转让条例之后,其明显属于违法违规行为。对于上述情况,如果按照《物权法》第149条到期自动续期的规定执行,岂不是谁的房屋土地使用权期限越短谁就越占便宜,反之,哪个开发商遵纪守法,不在工业用地、商业用地上建设低于70年的住宅,开发商以及购房此类住宅者岂不吃了大亏?

笔者注意到,温州20年土地使用权房屋到期续费案例被媒体报道以后,之所以形成2007年出台的《物权法》与1994年出台的《房地产法》在关于土地产权到期后是否续费问题上发生矛盾,其根源在于一些专家学者一再斩钉截铁般向社会宣称:物权法第149条规定的“自动续期”是无可争议的免费。更有媒体报道:当年参与《物权法》起草讨论活动的亲历者之一、北京市才良律师事务所主任、行政法律师王才亮说,《物权法》中规定自动续期在当时出台之际,是“毫无争议”的,“到期续费”之说于法无据。

事实真是这样吗?我查阅2007年3月6日经第十届全国人大第五次会议通过的《中华人民共和国物权法释义》,第149条解读明确:“住宅建设用地使用权届满的,自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定”。怎么就成了“毫无争议”的无偿、免费?

退一步讲,即使因为温州案例被曝光而需要修订相关法律,起码目前看来,不应该是围绕土地使用权到期后是否续费来修订,而应当围绕如何保障居民70年土地使用权合法权益不受损害或少受损害来进行,如对土地使用权期限严重缩水的房屋,开发商该如何赔偿;在只有50年工业用地40年商业用地上开发住宅如何追究法律责任等,这些才更具普遍性和现实意义。

如果物权法有效房地产法就该修订

即时 | 2016-04-26 08:31

从法治建设的角度说,全国人大法工委还是有必要出面,对这个问题作一个法定解释,然后,再择机对《房地产法》进行必要的修订,以消除其与《物权法》有关规定相冲突之处。

温州市一批土地使用权期限仅20年的老房子,到期后是否应补缴土地出让金?上周,这个问题引发了业内外多方的热烈讨论,一时间评论无数。

目前舆论场上呈现出两派针锋相对的观点。一方认为应该补缴土地出让金,因为《城市房地产管理法》第21条明确规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期……经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。另一方则认为无须缴纳,因为《物权法》第149条明确规定,住宅用地使用权到期后自动续期,并没有附加任何条件。

不过,这些争论毕竟只是民间各方基于自己对法律的理解而产生,即便达成了完全的共识,也不能自动成为行政与执法的依据。要想成为行政或执法依据,唯有两个途径,一是司法裁决,二是立法机关作出法律解释。但是,一周过去了,拥有相关法律解释权的法定机关,并没有出面回应这一舆论诉求。因此这个问题实际上并没有解决。

这不,4月25日澎湃新闻网又发表一篇访谈,题目是“物权法起草亲历者:宅地自动续期初衷使公民定心,无偿是共识”。访谈对象为当年《物权法》起草讨论活动的亲历者之一、北京市才良律师事务所主任、行政法律师王才亮。王才亮说,《物权法》中规定自动续期在当时出台之际是“毫无争议”的,“到期续费”之说于法无据。“自动续期”的效力由法律确认,国土部门是否换发国有土地使用权证书不影响该效力;若当事人提出换证要求,国土部门应该无条件办理,否则即构成行政不作为。

有人认为,从《物权法》第149条明白无误的语词表达看,是否续费根本无须司法裁决和法律解释。该法未明确规定自动续期是否有偿,从基本的法理说就是不存在续费的问题,逻辑上推论更是如此。这些说法当然有道理,但是,中国的问题向来是复杂的。其中一个普遍现象是,缘于转型期现实情况的不断变化,不少法律法规互相打架的情况时有发生。对于那些明显矛盾的规定,我们当然可以从法律的位阶和出台时间去作出自己的判断。

比如:《中华人民共和国城市房地产管理法》是1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,自1995年1月1日起施行;而《中华人民共和国物权法》是2007年3月16日由第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自2007年10月1日起施行。很明显,无论从出台与施行时间还是从法律位阶上看,《物权法》的效力都比《城市房地产管理法》高得多;两者的一些具体规定发生冲突,明显应以《物权法》为准。

问题是,《房地产法》毕竟有那样的明确规定,未经修法它仍然是有效的。从司法的角度说,针对具体的诉讼,法庭完全可以依据《物权法》的明确规定,裁定行政机关收取“补缴”的土地出让金为非法;但是从法治建设的角度说,全国人大法工委还是有必要出面,对这个问题作一个法定解释,然后,再择机对《房地产法》进行必要的修订,以消除其与《物权法》有关规定相冲突之处。

毕竟,维护法制的统一与公民的法定权利、消弭各类潜在的冲突因素以维护社会和谐稳定,是立法机关的神圣责任。《城市房地产管理法》的修订,不能再拖。

土地使用权续期如何顶层设计

即时 | 2016-04-21 16:20

【将土地使用权续期与房地产税制改革相结合,在土地使用权到期前仅征收房产税,在土地使用权到期后同时征收房产税和地产税,是解决问题的适当出路】

近日,温州20年住宅土地使用权到期,产权人需交房价三成“续期”的新闻燃爆“朋友圈”,各大新闻媒体跟进报道不断。舆论高度关注之下,温州国土局紧急澄清“土地证续期需缴数十万系误读”,表示其正在向上级反映,希望从顶层设计解决问题;对于现在想要续期的市民,可以优先办理,但呼吁大家暂缓房产交易,等政策出台。

虽然物权法第149条规定住宅用地使用权到期自动续期,但自动续期是否收费,具体程序如何却并未规定。现实需求倒逼立法者和政策制定者尽快明确自动续期的具体操作方式,如不能及时合理地做出顶层设计,此类事件将无可避免地持续出现、发酵并引发民意动荡,该问题已无搁置余地。

在各种解决方案中,认为应将物权法规定的自动续期明确为免费续期,是颇为典型和主流的一种意见。作为改革开放近四十年来的重要成就,我国居民绝大多数已经成为有恒产者。根据中国社会科学院社会学研究所发布的2016年《社会蓝皮书》,受访家庭住房自有率为95.4%,其中城镇居民家庭住房自有率为91.2%,19.7%的家庭拥有两套以上的住房,人均建筑面积为50平米。因此,免费续期无疑是惠及绝大多数民众的利好政策。但该意见最终被立法者和政策制定者接受的可能性不大,理由有二:首先,中国经济已经度过高速发展期进入新常态,城市化进程放缓,人口形势发生根本变化,地方政府可开发土地减少,土地财政难以为继,地方政府在事权不变的情况下,亟须长期稳定的收入来源。面对几十年开发建设积累的巨量商品房及其蕴含的巨大财富,地方政府将难以抑制在土地使用权到期后的收费冲动。其次,城市土地归国家所有目前仍为我国宪法和法律所确立的基本经济制度,土地使用权到期后“免费续期”,性质上等同于使房产所有者无偿使用国有土地,而且房产越多,其有权无偿使用的国有土地面积也越多,这将造成事实上的土地私有,既缺乏正当性,在法理上也难以成立。

基于上述理由,在解决土地使用权续期问题的顶层设计方案中,应当尊重和保护公民的财产权利,并兼顾地方政府事权与财权相适应的客观需求。笔者认为,将土地使用权续期与房地产税制改革相结合,在土地使用权到期前仅征收房产税,在土地使用权到期后同时征收房产税和地产税,是解决问题的适当出路。

首先,从主要市场经济国家的经验来看,房地产税(或称不动产税、物业税、财产税)是非常重要的一种财产税和地方税,其占地方税收总额的比例一般达15%至60%。然而我国自2011年在重庆和上海率先开展房产税试点以来,争议就从未间断,其征收效果并不尽如人意,民众抵触情绪较大。其中重要原因之一,即在于我国企业和个人承受不逊于发达国家土地所有权的价格,取得的却仅为期限为40年至70年不等的国有土地使用权,而土地使用权不等同于所有权,其性质并非不动产,理论上不应作为房地产税的计税依据。然而我国房产税试点方案中的计税依据却为“应税住房的市场交易价格”,该计税依据中既包括民众拥有所有权的房屋部分价值,也包括民众不拥有所有权的土地部分价值。显然,在民众已经缴纳高额土地出让金的情况下,现行房产税试点方案有重复征税(收费)之嫌。因此,房产所有者在土地使用权到期前仅就房产部分缴纳房产税;土地使用权到期后再以另行缴纳地产税,并实现自动续期的方案,符合税收公平和正义原则,也有助于提高民众对房地产税的接受程度,降低税收痛苦指数。

其次,土地使用权到期后征收地产税的方案,符合物权法第149条确定的“自动续期”原则。物权法是全国人大制定的法律,根据立法法的规定属于上位法,土地使用权续期问题的顶层方案中均不应违反物权法所确立的“自动续期”原则。因此,土地使用权的续期无需权利人提出申请,无需批准,也不应以权利人支付下一期限土地出让金或地产税为条件。不动产登记管理部门无权以权利人未支付房地产税为由,拒绝办理过户、抵押等登记事项。但同时应考虑赋予房地产税作为针对特定财产税收债权的优先权属性(先取特权),其就该不动产的受偿顺位先于抵押权人和其他普通债权人。这样既可以充分保护公民的财产权利和交易权利,也能兼顾地方政府的税收利益。

再次,该方案也有利于实现地方政府利益和民众利益的双赢。从成熟市场经济国家的经验看,房地产税是按市场价值的一定比例(以美国为例,税率约为0.8%至3%,平均约1.5%)作为征税依据的地方税,主要用于本地区基础设施建设和维护,尤其是支持本学区教育的主要资金来源。在该方案下,地方政府将有积极性主动提高城市管理规划水平和服务意识,避免短期行为,从而在提高本地区房地产价值的同时,增加房地产税收。

最后,该方案也有利于提高政府对房价的调控能力。我国实行的是社会主义土地公有制度,但由于地方政府作为土地使用权的供应者,对住宅用地一次性收取最长达70年的土地使用权出让金,这是各地房价高昂的原因之一,民众难以感受到土地公有制度的优越性。对于工商业用地等其他类型土地,地方政府却有各种土地出让金减免或返还办法。若能从顶层设计上明确房地产税的计税方法、标准和减免条件,结合“自动续期”原则,那么地方政府可根据市场情况灵活确定一次性缴纳的土地使用权出让金年限,或针对不同群体(首次置业者、低收入者、农民工等)设置较短的土地出让金缴纳方案,从而实现“去库存”等房地产调控目标。而土地使用权期限届满后所增加物业持有成本,则有利于减少屯房、炒房等房地产投机行为。

需要补充说明的是,物权法第149条所确定的“自动续期”原则,仅针对住宅建设用地使用权。笔者认为,由于其他非住宅用地使用权的期限通常更短更有紧迫性,故除非在土地使用权出让合同中另有明确约定,也应在顶层设计方案中按同一规则一并解决。

温州国土局不懂的并非只有物权法

即时 | 2016-04-20 15:22

【依法行政是指政府的一切行为依法而为,受法之约束,在行政过程中须遵循依法行政、尊重和保护人权、越权无效、正当法律程序等基本原则】

料想不到,2016年春夏之交,温州会以这一方式名扬全国,但当代社会是风险社会,“友谊的小船说翻就翻”,这几天,因为温州市国土局打算对20年住宅土地使用权期满征收高额续费,瞬间成为全国舆论焦点,网络上,“温州官员何以蠢到看不懂物权法”等批评声不绝于耳。

住宅土地使用权续费问题关系到全国几乎每家每户的切身利益。从表面上看,温州市国土局打算征收房价约三分之一的土地出让金似乎只涉及当地几百户房屋所有权人的利益,但一旦这一“先行先试的改革”产生误导,获得肯定并推广,那么无论产权是20年、40年还是70年,全国所有房屋所有权人的利益都将普遍受到影响、损害。都说安居才能乐业,在公民的诸项基本权利中,财产权与公民的利害关系也最为密切。在这个意义上与其说公众在关注温州,倒不如说公众在关注自身的未来遭遇;与其说公众在生温州市国土局的气,倒不如说公众在表达对政府部门曲解法律、亵渎法律此类违法行为的不满和愤慨。骂名滚滚而来,只因温州市国土局这项所谓的“改革”引发了亿万民众的焦虑和恐慌。

关于土地使用权到期后如何续期问题,我国物权法第149条是这样规定的:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”据当年参与立法的中国社科院法学专家孙宪忠研究员介绍,对土地使用权70年到期以后怎么办的问题,当时就争议很大,绝大多数的意见是,土地使用权到期后,只交象征性的费用即可自动续期。为搁置争议,让物权法尽快出台,当时便采取了模糊立法。但在温州市国土局,正如他们自己所承认的,由于对如何续期“无法可依,无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便”“基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,重新签订合同,重新收费。”

好一个“给群众带来不便”!在我看来,温州市国土局官员也不是完全不懂物权法,而是更精通敛财术,因为他们知道物权法对如何续期没有明确规定,便试图打着方便群众的幌子,参照国有土地出让的做法,继续用土地来赚钱。但细细论来,温州市国土局官员不懂的可能更多。他们不懂宪法和立法法。在我国,土地使用权、房屋使用权是公民依照宪法、物权法规定享有的基本权利,涉及扩大、减少或限缩公民基本权利的法律,必须由全国人大制定,国务院和地方人大都无权就此立法,更遑论地方政府及其部门了。他们不懂行政法。依法行政是指政府的一切行为依法而为,受法之约束,在行政过程中须遵循依法行政、尊重和保护人权、越权无效、正当法律程序等基本原则。但温州国土局在法无授权、不具资格、没有经过任何法律程序的前提下,就自说自话、随心所欲地解释法律,试图高额收费,这就是违法行政。他们不懂物权法。物权法固然没有规定土地使用权到期后应该如何续期,但法律同样也没有规定到期后必须收费。法无明文规定,政府却越权行政,这就是滥用权力。他们不懂法律的道德性。法律是道德的体现,人民是国家的主人,从社会主义地权道德角度看,土地公有制的最终目的是让公民享受土地带来的利益,而不是一次次地向公民收取土地出让金。如洛克所言:“政治权力就是为了规定和保护财产而制定法律的权利,这一切都只是为了公众福利。”

“温州土地金续费事件”也反映了一些政府官员法治素养和媒介素养的双重缺失。财产权是公民的基本权利,改革开放三十多年来,从宪法修正案增加“公民的合法的私有财产不受侵犯”条款到物权法的颁布实施,我国法治进步的一大重要标志就是宪法、法律开始逐步承认、尊重和保护公民合法的私人财产。但温州国土局一些官员仿佛置身世外,“不知有汉,无论魏晋”,既无视这一基本法律制度的进步,也无视互联网社会信息传播“即时、海量、叠加”的特点,大嘴一张,信口开河,使尚未付诸实施的“土地金续费”迅速演化为全国性事件。出现舆情危机后,又不敢担当,诿过于人,指责媒体误读,其对新媒体环境的无知、无畏可见一斑。

温州市国土局惹了众怒,貌似偶然,实则必然,从本质上说,这是温州一些政府部门率性行事、不严格依法行政的必然结果。温州是我国民营经济发源地,在依法保护私人财产方面,按理说也应该走在全国前头。但令人遗憾的是,温州一些地方政府经常不是越位就是缺位。比如前几年,突然以运动方式,强制拆除高速公路沿线签订有合法合同的广告牌,所引发的多起行政诉讼至今仍案难结事难了。再比如,温州一些地下钱庄、投资公司遍地开花,但相关管理机构听之任之、熟视无睹,一些官员甚至暗中搭股、从中牟利,终至资金链断裂,金融危机爆发,危及千家万户,经济元气至今未复。

去年,浙江省政府首次进行法治政府建设标准化评估,温州在全省11个地级市中倒数第一,省高级法院同期发布的行政案件司法审查白皮书也表明,无论是行政案件数还是败诉率,温州尤其是国土等部门也名列全省前茅。联系到此次“土地金续费事件”,人们不难看出,全面推进依法行政,温州新一届班子任重道远,如何提高政府依法管理经济社会事务水平,温州还有很长的路要走。

“撞限房”如何续期应有权威解答

即时 | 2016-04-20 08:56

据《新京报》报道,日前,温州部分商品房遭遇需要交纳土地出让金的问题引发热议。18日,记者回访青岛两处土地使用期“撞限”小区(据说这是全国首例),发现目前小区尚未解决土地使用权的难题,但并不妨碍小区的出售和租住。但广东深圳、新疆克拉玛依等多地已推出相应土地使用权收费政策。

商品房土地使用权到期后该不该补交土地出让金?这个问题引发巨大争议,从普通公众到物权法专家等都对此发表了各自看法,有人认为应当补交费用,有人则认为应当无条件自动续期。而从各地做法来看,有的到期后要补交费用(如深圳),有的地方“撞限房”却可以照常租售(如青岛)。

最值得关注的是青岛多个“撞限房”照常租售。据悉,由于历史原因,只有20年土地使用权的青岛阿里山小区与紫金山小区的大多数土地使用权早已到期,但业主们仍照常居住,而且房屋过户交易也不受影响。那么,这种现象究竟正常不正常,以及给我们带来何种启示呢?

坦率地说,这种现象既正常也不正常。之所以说正常,是因为物权法规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的表述是模糊的,是有条件自动续期还是无条件自动续期,没有明确规定。对地方政府来说,“法无授权不可为”,自然不能阻挡“撞限房”的正常使用和交易。

之所以说不正常,是因为“撞限房”问题,一则让业主们没有安全感,担心有一天被要求补交费用或者被要求拆迁;二则,由于没有土地使用证,可能贷款不好贷了。这是法律不健全给业主们带来的麻烦。而物权法2007年10月1日起施行至今,仍未进一步完善,也是不正常的。

再说深圳的例子。某业主已于今年3月9日付清房地产延续土地使用年限的地价款44940元,土地使用年期延至70年。按照《深圳市到期房地产续期若干规定》,补费似乎合理合法,但地方法规属于“下位法”,在“上位法”物权法没有明确规定的情况下,补费是否正常也值得商榷。

青岛现象与深圳现象有一个共性,即都是土地使用权制度改革的先行先试者,那么,一方面出现20年土地使用权现象也属于正常,改革应该允许摸索和尝试;另一方面,如今“撞限房”无论是深圳补交费用还是青岛照常租售,都属于改革遗留问题,应该按照历史遗留问题来解决。

解决“撞限房”问题,在没有物权法之前,地方政府可以按照地方规定改革和操作,但物权法实施后,地方政府都应该根据法律明确授权来操作。当法律没有明确授权地方政府对“撞限房”收取土地出让金,深圳、克拉玛依的土地使用权收费政策就有待商榷,如果操作不当会损害法律公信力和权利人利益。

需要指出的是,《城市房地产管理法》第22条规定的“经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”,似乎让补费有了法律依据。但这条规定是关于土地使用权出让合同,而这个合同是地方政府与开发商的合同,未必能约束购房人,而购房合同中似乎又没有相关约定。

据报道,温州部分房屋20年土地使用证到期情况,已引起国土资源部的重视。而一些法律人也希望最高法尽快给出司法解释。但在笔者看来,“撞限房”问题涉及广大权利人的权益,也关乎物权法威信,应该通过立法完善给出答案,因此,这个法律缺陷只有让全国人大来弥补,“补丁规定”才能与物权法精神保持一致。


住宅土地使用权续期,该先算哪笔账

即时 | 2016-04-20 07:37

【住宅土地使用权续期首先要厘清的,不是负担孰轻孰重,而是收费是否合法。要摆脱法理方面将面临的挑战,续期的规则制定权理应收归国务院而不能任由各地自行解释。】

温州部分住宅土地使用权续期需缴纳高额土地出让金,虽被温州国土资源局指称“误读”,但仍持续引发讨论。媒体调查发现,青岛也存在土地使用期“撞限”的小区,而广东深圳、新疆克拉玛依等地已推出相应的政策。

住宅土地使用权到期后如何续期的问题,天然具有“爆炸性”,因为这个问题涉及所有家庭的主要财产权能否得到长期保障。而从目前各地的办理情况看,显然缺乏清晰的法理脉络。温州做法虽被“误读”,但体现了以房产交易价为基准按比例征收的思路,全国首例住宅土地使用权到期的青岛,是以区域过去一年的平均地价为基准,深圳是按公告基准地价的35%补缴续期。从目前的情况看,住宅土地使用权到期后需缴纳一定费用才能办理续期是普遍办法,而按照青岛、深圳以地价为基准的模式,业主负担相对较轻,按照温州以房产交易价为基准的模式,业主负担较重。

但是,住宅土地使用权续期首先要厘清的,不是负担孰轻孰重,而是收费是否合法。根据物权法条款,“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”,这一表述赋予了无偿续期的解读空间。而按照物权法条文解释,“续期的期限、土地使用费支付的标准和方法,由国务院规定”。这明确表明续期需要支付费用,而制定权不在地方。

根据房地产管理法的规定,在收取费用上表述得更明确:“经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”条文指出应当依照的规定,应是土地出让金管理办法,但该条例对于如何续期也没有进一步表述。而住建部《国有土地使用权出让合同》示范文本,沿用了房地产管理法的表述,但这一示范文本又形成于物权法颁布之前。

由此可以发现,与住宅土地使用权续期相关的法律表述不尽一致,而各地实践又与相关法律不尽一致。比如,按物权法规定,如何续期,权在国务院,而按房地产管理法,这一事权归于地方。在法律不统一的情况下,不管采取哪种模式办理续期,都有法理不充分之嫌。此外,有价续期还将面临另一个法理困境:与土地使用权关联在一起的住房所有权,其实并非为业主无条件拥有而是有条件、有期限拥有。这将对如何解释财产权构成挑战,同时有可能使征收房产税失去法理支持。

要摆脱法理方面将面临的挑战,住宅土地使用权续期的规则制定权理应收归国务院而不能任由各地自行解释。而依据新法优于旧法原则,物权法法则必须予以尊重。政府得到一些土地出让金,还是尊重私人财产权,推进相关法律统一,给百姓以稳定预期,这两笔账孰轻孰重,相信并不难算。

“土地大限”忧虑须依法化解

即时 | 2016-04-19 15:58

【随着全面深化改革的持续推进,类似“土地使用权到期后该怎么办”的问题还将出现,解答宜早不宜迟】

近日,浙江温州部分市民发现,自己的房屋面临土地证到期影响买卖的问题,续期可能要重新缴纳占房价总额约1/3的土地出让金。温州市国土局回应称,已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题。土地使用权到期怎么办,再次引起广泛关注和讨论。

关于土地使用权的“大限”,我国物权法已明确规定“自动续期”,但如何续期,是否需要缴纳土地出让金,以及缴纳标准等问题,物权法并未给出详细规定,也没有出台相关的法律解释,这是引发温州土地续期争议的原因所在。从温州此次的事件本身来看,的确有历史原因,因为这批上世纪90年代初期的住宅用地的使用权为20年,当时物权法尚未出台,相关法律也不完善。然而,在社会主义法律体系已经形成,强调法治思维和法治方式的今天,如何尽快给出回应、化解群众忧虑,应该成为相关部门的当务之急。

国有土地使用权出让,意味着任何单位和个人进行建设,使用土地,必须依法申请,向政府购买国有土地的建设用地使用权。在我国的改革实践中,这一制度经历了一个从无法可依到有章可循的过程。我国土地使用权的有偿、有期限使用,始于1988年,早先的使用年限从20年到法定最高年限70年不等,也就是人们常说的“土地大限”。1990年,国务院出台城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,1994年国家又出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》,对这一领域进行规范。2007年颁布的物权法,则是这一领域最为重要的立法,其意义在于明确了私人对其合法的房屋享有所有权。这意味着即便土地使用权到期了,房屋所有权也不容剥夺,同时,住宅用地续期无须申请而自动续期。

然而,物权法在自动续期的操作上却留下了一些模糊之处。比如,住宅建设用地使用者往往是较为分散的业主,政府有无义务帮助他们实现自动续期?是否需要缴纳土地出让金?缴纳标准如何?若是部分业主不愿缴纳土地出让金该如何处理,是否会影响到其他业主?非住宅建设用地续期又该如何操作?这些模糊之处,立法者当时或有其他考虑,但目前已经影响到群众的生产和生活。一方面,土地“70年大限”的隐忧一直盘桓在人们心头,这既不利于产权制度的落实,也让人们因为担忧在到期后缴纳难以承受的出让金而处于不安之中。另一方面,这为相关市场交易行为埋下了纠纷隐患。目前,已经出现了土地使用权到期后,房屋因未能自动续期而不能交易过户的案例。不难预见,如果相关规定仍不明确,还将出现诸多房屋买卖后续纠纷,以及因缴纳出让金而出现的争端。

国有土地使用权出让制度的产生和完善,是我国改革历程的重要组成部分,成果来之不易,而相关立法则是对这一成果的有力维护。在全面深化改革的过程中,一方面要坚决维护和严格落实物权领域的立法成果,另一方面,对上一轮改革中的模糊之处也要进行有连续性和建设性的修补。相信随着全面深化改革的持续推进,类似“土地使用权到期后该怎么办”的问题还将出现,解答宜早不宜迟。期望相关部门能够着眼公民合法权益,立足于现实可行性、法律稳定性,从细节出发,拿出于法有据、于情有理、于民有益的具体解决方案,早日消除盘桓公众心头的忧虑。

“房屋土地续期”到底该咋办

即时 | 2016-04-19 08:31

【做选择的时间窗口越来越窄,如果一再拖延,到时候缓冲政策都没有,时机只会越来越不成熟。】

近日有媒体报道称,温州部分市民拥有房产的土地使用年限到期或即将到期,只有支付占房产交易价1/3到一半左右约数十万元的土地出让金,才能重新办理土地证。温州市国土局回应称是“误读”——“我们工作人员的一些说法,只是一种讨论性的看法,并不是结论。”“我们还无法证实到底该怎么计算,也没有确切的政策可循。”

这个“温州误读”事件在上个周末令许多人“虚惊了一场”。但看了温州国土局的解释之后,并不足以令所有人都服下定心丸:讨论会不会成为结论、到底会怎样续费的悬疑依然存在;一批住宅土地证马上到期的问题依然存在;没有准确算法与精确政策的未知数依然存在……温州是个特例,其20多年的土地使用期限,是一种地方性土政策;可温州会怎么做,向社会各界传递出的信号将是非常强烈的。温州在犹豫,全国老百姓则在观望。

在此之前,我们也知道头顶悬着一柄达摩克里斯之剑,也知道《物权法》和《城市土地管理法》的表述不一致,到底是自动续期还是有偿续期,如果有偿到底应该按照怎样的标准,还没有说清楚。媒体提醒过多次,但或许大家觉得,反正还不是普遍到期的急迫问题,悬着就先悬着吧,不明确就先不明确吧。但温州突然冒出的特殊样本则警示我们,这柄剑继续高悬下去已经不现实了,要么拿走,要么尽快掉下来,尽快通过顶层设计给出一个选择已经箭在弦上。

靠时间已经不能解决矛盾。像温州这样的情况,以及一些因各种特殊原因已经逐步接近截止期的情况,在各地屡有出现。按照专家论证,不管是每年征收一定房产税代替一次性征收土地出让金,还是大幅度减少“续期”的土地出让金只做象征性的收缴……做选择的时间窗口越来越窄,如果一再拖延,到时候缓冲政策都没有,时机只会越来越不成熟。若再不肯放下这部分利益,强行收取,矛盾会密集爆发,对于社会稳定会有非常大的冲击。

如果有地区先行试点,找出出路与经验,然后在全国复制,当然是好事。然而现在看来,地方财政压力普遍较大,有些地方政府吃土地红利怎么都不嫌多,很难再指望地方探索出一个很宽松的试点方案。假使个别地方率先“突破”,搞出非常高的价格来续期,很可能会给其他地区不好的示范,让问题更加复杂、解决问题环境更为恶化。

在做家庭规划时,绝大多数家庭是没有续期的预算支出的。尽管温州某些工作人员讨论中的出让收费类的案例当中,土地使用权到期的市民如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金。问题是现在是一个社会流通非常普遍的时期,民众对于转让、抵押房产的需求很高,到底怎么计算这部分成本,必须提前列入规划。否则,大家“想的都很美”,最后离预期落差非常大,显然不是一件好事情。

有关管理部门一定要清楚,老百姓过小日子的时候,头顶上悬着一柄充满未知变数的利剑,是非常不好的一种感受。这柄剑已经悬挂了太久,没有理由继续挂下去了——迎着苦难而上,尽快出台顶层设计,给出全国性的政策与细则,让这个充满不确定因素的问题尽快解决,给民众一个可以准确预期的生活,已经是当务之急。

请读懂“产权到期续费”后面的焦虑

即时 | 2016-04-18 15:49

【面对公众困惑,国家有关部门应及时作出回应,或对相关法规提出修订意见,或针对具体条款作出解释,或出台细则使之更具可操作性。】

这几天,一则关于温州住宅使用权年限到期要花数十万元“续费”的消息,逐渐引起社会关切。(钱报4月13日、15日报道)

在人们印象中,居住用地使用权有70年“大限”,过后该怎么办,确实是一个问题。但因为这个问题原本显得并不那么迫切,很多人都抱着船到桥头自然直的心态,并不那么焦急。何况,《物权法》已明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。这也给公众吃了颗定心丸。一种普遍心理是,既然今后大家都要面对这个问题,政府到时候肯定会给公众一个说法。但很多人没有想到,这个问题会那么快就出现在现实生活中,而且以那么“粗暴”的方式呈现——相关政府部门“真的”挽起袖子收费了。如果“到期续费”成为通行办法,那岂不意味着:总有一天,每个人手里的房子都要面临同样的命运?这就是相关话题让公众倍感焦虑的最大原因。

据昨日新华社报道,温州市国土局表示,近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。不过,当地仍没有回应要不要续费的问题,或者给出解决问题的办法,因此也就不能完全消除人们的顾虑。

其实,并不光是收费与否的问题,包括整个事件的来龙去脉,很多人都存在误解。按照正常情况,居住用地产权最高年限确为70年,为什么当地这些房子却变成20年了呢?这是因为,开发商当时只缴了20年(或30年、50年不等)的土地使用金。那么,这究竟属于 “自动续期”,还是算补足“欠费”,就值得分说。

如果这些房子因当年未缴足70年土地使用费而算“欠费”的话,就和《物权法》规定的“自动续费”关系不大;而如果按“自动续费”办理,能不能收取相关费用,《物权法》也没有明确。虽说有专家认为,既然规定“自动续费”,就意味着不能再行收费,但这也只是一种解读。所以,对这件事情,不能简单判断当地是“想钱想疯了”,而应看到,这实际上是法规与现实存在冲突,或者说,由于法规缺位,导致实际操作无所适从。

当地无法对这个问题做出明确答复,这其实是正常的。这已不是一个地方所能解决的问题。否则,无论收费与否,都可能与法规精神相悖。顶层设计导致的问题,还须由顶层设计来破解。面对公众困惑,国家有关部门应及时作出回应,或对相关法规提出修订意见,或针对具体条款作出解释,或出台细则使之更具可操作性。至于当地有关部门,应主动向上级部门汇报相关情况,在没有得到明确回复情况下,不宜“轻举妄动”。初步统计,仅在温州市区,土地使用年限2017年12月31日前过期的房产,就有600多宗(套)。由此可见,这事情不仅关乎这些房屋产权所有人的利益,而且可能牵涉每个人的切身利益,事关重大。

住宅用地使用权“撞限”呼唤顶层设计

即时 | 2016-04-18 07:09

这几天,有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的新闻,引发热议和关注。

新华社记者就此向温州市国土局求证核实。温州市国土局表示,物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。

温州市国土局称,温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。对此,温州市国土局高度重视,已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题。

温州出现20年使用权住宅的情况,有其特殊性。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末,使用年限到期问题近期不会集中出现。

物权法第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但“自动续期”该如何续期,目前国家还尚未出台相关实施细则。尽管温州出现的“到期房”总体量不大,但也关系到几百户家庭的切身利益,应当引起有关部门重视并妥善解决。长远看,量大面广的土地使用权到期问题,会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计,有可能引发房主的不安。因此,用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。 (新华社记者裘立华、王政)

住宅用地使用权续期可以“缓议”

即时 | 2016-04-18 07:26

最近,浙江温州市部分市民正常买卖二手房无法完成交易,原因是房子的土地使用权年限为20年,目前已经到期,如果要续期,须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。温州这一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在国内属于首例。

“100万买个房,住没多久,就要交几十万续费”,“花了几代人的积蓄,贷款刚还完,土地使用期又到了”……温州部分住宅用地使用权年限到期,需要交几十万元“延期”的新闻,迅速引发公众关注和热议,人们设身处地替那些需要交钱“延期”的业主着急,类似的吐槽引起了很多人的共鸣。吐槽归吐槽,既然问题出现了,就要本着实事求是、客观理性的态度,积极寻求解决问题的办法。

2007年3月全国人大通过的《物权法》规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但“自动续期”该如何续期,是怎么个“自动”法,要不要像当初开发商取得土地时那样缴纳土地出让金,如果需要缴纳,应当按什么标准缴纳,等等,在《物权法》中都没有明确规定。截至目前,国家层面也没有出台有关住宅用地使用权续期的实施细则,致使该问题在法律上存在较大的模糊空间。据专家解释,《物权法》等法律法规之所以对“自动续期”未作更明确、详尽的规定,是因为全国大量出让的40年以上的商住用地和70年产权的住宅用地出现在上世纪90年代末,使用年限到期问题短期内不会集中出现,解决这一问题还有相当宽裕的时间。这次温州出现20年使用权住宅需交费续期的问题,属于一个地方的特殊情况,其迫切性在全国范围内不具有普遍性,不大可能从总体上推动国家政策或立法加快进度,立即着手解决土地使用权如何续期的问题。

《物权法》等法律法规之所以要给“自动续期”留下模糊空间,除了因为时间宽裕可以“不着急”,客观上还应当有“后人的问题留给后人解决”的考虑。2007年制定《立法法》时,距住宅用地使用年限集中到期大多还有40年以上,40年以后中国社会经济发展和法治环境是什么状况,现在的人们很难准确预测;即便现在法律法规对如何“自动延期”作出明确、详尽的规定,等到40年后,这些还没怎么实际运用过的法律法规的规定,恐怕又需要作出较大的修改,有的甚至需要推倒重来。可见,《物权法》等法律法规未就“自动续期”制定实施细则,“非不为也,是不必也”,有的时候,把问题留给后人去解决,并不是偷懒和推卸责任,而是体现了一种“向前看”的智慧。

当然,“后人的问题留给后人解决”也不是一味拖延,而是要把解决某个问题与相关的其他问题联系起来通盘考虑。解决住宅用地使用权续期问题,与健全我国房地产法律体系密切相关,特别是与已启动立法进程的房地产税高度关联。据介绍,现在的商品房价格中,包括了直接针对房地产征收的多种税费基金,仅与房地产有关的税收就有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等5种,有关专家认为,将来出台的房地产税应当取代这5种税,届时如果土地出让金继续存在,那么房地产税税率也应低于土地私有制国家。换言之,当房地产税出台后,住宅用地使用权延期时是否需要缴纳土地出让金,如果需要缴纳,其与房地产税税率之间如何协调等问题,都应当根据社会经济发展的实际进行科学决策,目前来说的确不必太“着急”。

住宅用地使用权续期问题可以“缓议”,但温州部分产权20年的住宅如何续期,应按照“特殊情况特殊处理”的思路,先作出临时性的处理,等将来法律法规有了明确规定后,再依法补办相关手续。温州市国土局称已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题,说的主要也是这个意思。

房产续期,政府要给出明白账

即时 | 2016-04-18 07:12

【倘若能在充分考量各方面民生压力的基础上,给出一个既有利于政府财税收入,又有助于民生持续改善的顶层设计,那就不仅是对住有所居的安抚、对公民权利的敬意,更是房地产去库存最好的“定心丸”。】

正迎来房地产市场又一轮行情时,温州一部分市民发现正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是“土地到期了”。不少市民发现,他们的土地使用权证年限仅为20年。更令人惊诧的是,按照当地的解释,如果要续期,必须缴纳房价总额约三分之一的土地出让金。这让房产续期的议题,再度引发关注。

有网友吐槽,“100万买个房,住没多久,就要交几十万续费……”“花了几辈子的积蓄,贷款刚还掉,土地使用期又到了。”尽管这些说法不见得准确,也有偏激的成分,毕竟温州的事件以及20年的规定,都还属于个例,没必要造成普遍性恐慌。而且,最新的消息称,温州市国土局表示,“收取几十万元出让金才能续期”是误读。即便如此,关于房屋产权到期“怎么办”的追问,确属政府的分内责任,不能再躲躲闪闪、含糊其辞,更不能再拖了。

房产续期,是个历史遗留问题。1990年的城镇国有土地使用权出让制度,规定居住用地最高出让年限为70年,温州在此前提下,规定了20年到70年几档出让年限,并据此收缴相应的出让金额。可是,出让年限到期后又该如何续期?《物权法》只说到期后“自动续期”,这个“自动”不等于“免费”。好比乘坐地铁换乘时,“自动”上了另一条地铁,可按里程收费却在继续。因此,购房者在买下存量二手房时,实际上买的是剩余年限的土地使用权。

以往,面对70年的期限,大家都觉得好遥远,大可不必焦虑。谁承想“人无远虑,必有近忧”,普通老百姓这样想想也就罢了,不少地方政府也不积极算账,至少没像土地财政那样精细,自觉或不自觉地将问题拖成了“历史问题”。且不说20年的土地出让期限近在眼前,很多40年、50年产权的商住两用房,也有不少临近年限,是时候给出一笔明白账了。

这笔账的具体算法,可能比较复杂,比如包括当初出让的成本,前后缴纳的税费,以及数次转手的不同状况。更重要的是,要考虑后来买房的“接盘侠”的实际生活负担,一边承担了较高的购房成本,另一边还要每月还银行的利息,同时上有老、下有小,这些因素在个人所得税综合计税扣除时,都应有所考虑,也应成为制定房产续期收费标准的考量因素。

土地公有,是宪法规定的基本制度;续期收费,是国务院条例的基本规范。依法治国的道理,大家都懂,也都会遵循。法治之外还有人文的关怀、民瘼的温情。倘若能在充分考量各方面民生压力的基础上,给出一个既有利于政府财税收入,又有助于民生持续改善的顶层设计,那就不仅是对住有所居的安抚、对公民权利的敬意,更是房地产去库存最好的“定心丸”。


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