卖房“后悔药”

2013年3月,冯先生以233万元的价格购入位于广州市越秀区松岗西路的房产一套,交易完成并成功过户后房价飙升,原房主遂多次向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求,但被驳回。其后,原房主又在2014年以交易显失公平为由提起仲裁请求,广州市仲裁委员会最终作出裁定,冯先生应补偿差价款444683元。

 资  讯 

仲裁委凭什么“手撕契约”

即时 | 2016-04-12 08:20

这真是一个奇葩的案例:2013年3月,冯先生以233万元的价格购入位于广州市越秀区松岗西路的房产一套,交易完成并成功过户后房价飙升,原房主遂多次向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求,但被驳回。其后,原房主又在2014年以交易显失公平为由提起仲裁请求,广州市仲裁委员会最终作出裁定,冯先生应补偿差价款444683元。(4月11日《新快报》)

拿着明明只是一张纸的钞票,居然就能买到自己想要的东西,这种我们常见的生活场景,却是现代社会之前的人类所无法想象的。背后凝聚的人类重大进步有很多,其中有一个概念就叫契约精神。可以说,没有契约精神就没有现代商业社会,任何你今天习以为常到根本不会细想的东西,在失去契约精神之后都将成为奢望。

广州发生的这个奇葩案例,仲裁委手撕的正是市场赖以维持的契约精神。试想一下,如果房价涨了,卖方可以要求补偿,那么房价跌了,买方是否也可以要求补偿?同理,股票亏损了,是否可以找赚钱的人来赔?如果法定的契约都可以不算数,如果所有的交易都需要仲裁委来判定价格是否公允,那么市场就不可能存在,人们就不会有交易的欲望,只会有对交易的恐惧,交易的成本将因此大到无比。

本案中,仲裁委和地方法院之前都曾驳回申请人要求认定房屋买卖合同无效的请求,显然,合同的有效性无可置疑,不存在所谓合伙骗购的情形。但是,仲裁委如今又认定交易价格显失公平,理由有两个:一是交易价与评估价有价差,二是房主是年过九旬的老人。

先说第二个问题。房主虽然是老人,但哪怕是他们亲自交易,如果不能证明内有欺诈,也应认定交易是有效的。要不然的话,国家就该立法规定,多大年纪以上的老人,没有参与市场交易的资格。更何况,此案是委托代理人进行的交易,而委托本身经过公证,具有法律效力。再来说第一个问题,在房屋总价动辄几百万的一线城市,评估价与成交价出现四十多万的价差,是很正常的现象。这里面涉及信息不对称的话题。

某种程度上,所有的交易都是信息不对称的结果,如果所有人都能预见房价今天的大涨,那么这十多年来,市场上就不应该还有出售房屋的“傻瓜”。那种完全信息对称的交易,在真实的市场中几乎不存在;正因为有的人具有信息优势,所以才会有中介机构,正因为大家风险偏好各不相同,所以投资才能成为商业现象。

信息不对称下的正常市场交易,客观上确实会对交易中的某一方产生结果上的“不公平”,他因此少赚了钱或者多赔了钱。但是,这与广州仲裁委所认定的“显失公平”,完全不是一回事。所谓交易公平,绝不是指大家都必须按照评估价或者其他人为定下的价格交易。价格不自由则交易不自由,交易不自由何谈交易公平?

广州仲裁委在本案中所做的事情,貌似在充当“万能的市场之母”:一方面轻飘飘地撕毁合法契约,一方面又像管教子女一样“管教”市场——你这个价格不对,我这个价格才对。可是,仲裁委的手可以伸到市场交易的内衣里乱摸吗?到底是市场经济,还是仲裁经济?说实话,这是一个极坏的案例,如果不能有效控制失范的权力,则会败坏市场经济的“水源”。

以“显失公平”为由撤销交易应慎重

即时 | 2016-04-12 08:13

【契约的稳定性受法律保护。这一案件的反转之所以引发热议,就在于它推翻了一个双方自愿达成的契约——这项契约并没有被发现存在欺诈、胁迫等外力因素。】

近日,一则题为《男子买房后房价大涨被裁定补偿卖家44万》的报道引发不少关注。单是在一家门户网站上,就有超过6.7万网民参与评论。在一项网络调查中,也有94.6%的受访者认为裁定“不合理,有违契约精神”。

如此一边倒的舆情,难道裁判者事先没有预判?有此裁定的法律依据又何在呢?相信这也是很多围观者想问的问题。不过,读完报道不难发现,“买房后房价大涨”,其实并不是“裁定补偿卖家44万”的依据。这宗个案明显是被“标题党”了。

要读懂此案,必须重述案情。依据报道,2013年3月,冯先生以233万元的价格购入位于广州市越秀区松岗西路的房产一套,面积130平米。该房的产权人是99岁的马某和年近90的牟某。此前(2012年11月27日),马某和牟某在其两个女儿的陪同下进行了公证,委托单女士全权处理该房产。2013年3月12日,冯先生与委托人单女士签订《存量房买卖合同》。3月20日,这笔交易完成了过户。

钱房两清,交易完成,本该皆大欢喜。但就在2013年7月8日,原房主马某和牟某及他们的儿子马先生向广州市仲裁委员会提出仲裁申请,申请裁定这次房屋买卖合同无效。马先生的理由是,父母常年生病,父亲99岁,母亲近90岁,两人在签署合同时已无民事行为能力,单女士接受的全权处理该套房产的委托也涉嫌违反程序等。不过,这一申请被广州市仲裁委驳回。随后,马先生又向广州中院提起民事诉讼,要求撤销广州市仲裁委的裁决,广州中院经审理也驳回了申请。

不管是第一次仲裁驳回,还是后来的法院驳回,都是为了维护交易的稳定,兼尊重产权人的意思表示。在法律上,并无依据认为年过九旬的老人就都失去了民事行为能力。不管儿子同不同意,老人都有权处理自己的房产。家庭内部矛盾不能成为抗辩交易的理由。

剧情的反转发生在这对老人(原房屋产权人)去世后,他们的儿子马先生在2014年又以交易显失公平为由提起仲裁(马先生并非这场交易的当事人,也非原房屋产权人,不知仲裁委是如何接受他作为申请人的)。经评估公司评估,涉案房屋在交易期间(注意并不是交易后房价大涨)估价为2774683元,与实际交易价相差444683元。2016年2月25日广州市仲裁委裁定,因申请人马某和牟某在签订合同时处于劣势,缺乏经验,双方的权利义务不对等,可以认定为显失公平,房屋总价格应认定为评估价2774683元,冯先生应向申请人补偿差价款444683元。

这一案件的反转之所以引发热议,就在于它推翻了一个双方自愿达成的契约——这项契约并没有被发现存在欺诈、胁迫等外力因素。对于订立时显失公平的合同,依法律规定,当事人一方确实有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。但“显失公平”的适用标准很高——如果体现在价格上,通常应明显低于同时期市场价格的50%或者明显高于同时期市场价格的2倍以上。如果只是“略失公平”,法律仍不支持撤销合同。

法治社会就是契约社会,契约的稳定性受法律保护。虽然这里讨论的个案并不是“买房后房价大涨被裁定补偿”,但仲裁机构对“显失公平”的宽泛理解,已然引起了很多民众的担忧。对此案的最终处理,还有法院这一关,只是不知会不会又有反转?

本报特约评论员王灏军

房价涨了 不是卖方要求补偿的理由

即时 | 2016-04-12 07:51

【在某种程度上,所有交易都存在信息不对称的可能,如果所有人都能预见房价今天的大涨,那么这十多年来,市场上就很少有出售房屋的“傻瓜”了。】

这真是一个奇葩的案例:2013年3月,冯先生以233万元的价格购入位于广州市越秀区松岗西路的房产一套,交易完成并成功过户后房价飙升,原房主遂多次向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求,但被驳回。其后,原房主方又在2014年以交易显失公平为由提起仲裁请求,广州市仲裁委员会最终作出裁定,冯先生应补偿差价款444683元。(《新快报》4月11日)

拿着明明只是一张纸的钞票,就能买到自己想要的东西,这种我们常见的生活场景,却是现代社会之前的人类所无法想象的。背后凝聚的人类重大进步有很多,其中有一个概念就叫契约精神。可以说,没有契约精神就没有现代商业社会,任何你今天习以为常到根本不会细想的东西,在失去契约精神之后都将成为奢望。

在广州发生的这个案例,仲裁委手撕的正是市场赖以维持的契约精神。试想一下,如果房价涨了,卖方可以要求补偿,那么房价跌了,买方是否也可以要求补偿?同理,股票亏损了,是否可以找赚钱的人来赔?如果法定契约都可以不算数,人们就不会有交易的欲望,只会有对交易的恐惧。

在本案中,仲裁委和地方法院之前都曾驳回申请人要求认定房屋买卖合同无效的请求。如此看来,有关部门并没有否认合同的有效性,不存在所谓合伙骗购的情形。但是,仲裁委如今又认定交易价格显失公平,理由有两个:一是交易价与评估价有价差,二是房主是年过九旬的老人。

先说第二个问题。房主虽然是老人,但哪怕是他们亲自交易,如果不能证明内有欺诈,也应认定交易是有效的。要不然的话,国家就该立法规定,多大年纪以上的老人,没有参与市场交易的资格。更何况,此案是委托代理人进行的交易,而委托本身经过公证,具有法律效力。再来说第一个问题,在房屋总价动辄几百万元的一线城市,评估价与成交价出现40多万元的价差,是很正常的现象。这里面涉及信息不对称的话题。

在某种程度上,所有交易都存在信息不对称的可能,如果所有人都能预见房价今天的大涨,那么这十多年来,市场上就很少有出售房屋的“傻瓜”了。那种完全信息对称的交易,在真实市场中几乎不存在;正因为有的人具有信息优势,所以才会有中介机构,正因为大家风险偏好各不相同,所以投资才能成为商业现象。

信息不对称下的正常市场交易,客观上确实会对交易中某一方产生结果上的“不公平”,他因此少赚了钱或者多赔了钱。但是,这与广州仲裁委所认定的“显失公平”,完全不是一回事。所谓交易公平,绝不是指大家都必须按照评估价或者其他人为定下的价格交易。价格不自由则交易不自由,交易不自由何谈交易公平?

仲裁委在本案中所做的事情,貌似在充当“万能的市场之母”:一方面轻飘飘地撕毁合法契约,一方面又像管教子女一样“管教”市场——你这个价格不对,我这个价格才对。可是,仲裁委的手可以伸到市场交易的内衣里乱摸吗?到底是市场经济,还是仲裁经济?说实话,这是一个极坏的案例,如果不能有效控制失范的权力,则会败坏市场经济的“水源”。

合同正义也是一种契约精神

即时 | 2016-04-12 15:37

原标题:合同正义也是一种契约精神

2013年3月,冯先生以233万元的价格购入位于广州市越秀区松岗西路的房产一套,交易完成并成功过户后,适逢国家楼市新政出台,房价飙升,没想到房子过户几个月后原房主多次向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求,但被驳回。其后,原房主又在2014年以交易显失公平为由提起仲裁请求,广州市仲裁委员会2016年3月1日作出裁定,变更《存量房买卖合同》交易交割为2774683元,冯先生支付房屋差价444683元。(4月11日《现代快报》)

对于这起案件,不少人认为原房主看到房价飙升就反悔,这是违背契约精神的不诚信做法,不应得到法律支持。这或许是因为人们普遍认为,契约精神就是严格遵守合同中的各项承诺。事实上,这种看法过于片面。完整意义上,契约精神包括契约自由精神、契约平等精神、契约信守精神、契约救济精神四个方面。

虽然契约信守精神是契约精神的核心内容,但契约自由、平等则是信守契约的前提。也就是说,契约不仅要基于双方自由签订,也要具备正义性,才能成为须被人们严格遵守的契约。这在我国合同法上也有所体现。

根据合同法,当双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律或行政法规的强制性规定,则将被认为“非正义”的合同,继而失去效力。而基于欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解形成的合同以及显失公平的合同,则也因不具备自由、平等内涵,被认为是可撤销、可变更的合同。

所谓显失公平指的是标的物的价值和价款过于悬殊或承担责任、风险承担显然不合理。所谓可撤销、可变更合同并非绝对无效,而是法律出于鼓励交易的原则,赋予了权利受损者选择的权利,即可以选择继续履行合同,也可以向裁判机关申请变更合同内容,或者直接撤销合同。当然,这份权利也并不是无限期的,法律规定,权利人必须在1年内,通过诉讼方式请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销。

回到这起案件中,实际上,仲裁机关支持卖房者,并不是因为房价飙升了导致房主“卖亏了”。而是因为在合同订立时,成交价就远远低于当时的市值。“经评估公司评估,涉案房屋在交易期间估计为2774683元,与实际交易价相差444683元。”也就说在成交时,房子就少卖了16%之多。不得不说,在没有其他相反证据存在的前提下,这份评估结论对于案件的走向起到了决定性作用。此外,仲裁也只是支持了交易时的差价,并不是支持了现在房价与成交价之间的差价。

诚然,人们普遍痛恨那些签订卖房合同却因房价上涨毁约或坐地起价的房主。只要买房者在签署合同时,在条款中强调违约责任,这些房主必将因其不诚信行为付出应有法律代价。法律当然保护守信者。而另一方面,法律也同样保护合同中的弱者,否则,《威尼斯商人》中安东尼奥与夏洛克签订的割肉合同悲剧就将在现实中上演。

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