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以“百姓股东”破解城市开发高地价魔咒

2017-09-22 08:04:15 鲁宁 来源:北京青年报  责任编辑:林瑶   我来说两句

一则雄安新区百姓将作为“百姓股东”参与年年分红的消息,引起了各界尤其是房地产市场的高度关注。据央视报道,雄安新区管委会作出决定,新区发展不搞大规模土地出让,避免土地流转过程中,政府与民争利,土地使用权也将从少数购地者所有,变成新区百姓所共有。

消息并没有涉及新区百姓通过何种方式转变成“百姓股东”,但参考此前央媒关于雄安新区大开发“绝不走卖地财政老路,一定考虑百姓长远利益的”的报道,并结合此前近二十年上海、杭州、广州、深圳等城市,城中村改造试点“百姓股东”之做法,大致可预测到雄安新区体量更大的“百姓股东”尝试之基本思路。

首先,文中所涉及入股“资产”,并不包括新区范围内的国有土地,而是专指经过“农地确权”后的农民口粮田、承包田和自留地。因此,所指“百姓”亦不包括新区范围内的城镇(市)户籍居民,专指新区范围内的农民及户籍在新区农村的外出打工者。

其次,此前上海等大城市的“百姓股东”试点,其受惠百姓也是农民,但其试点规模有两个限定:一是限定于拆迁成本过高的城中村改造,二是试点限定于村一级。

以上海为例,早前“百姓股东”试点的要旨是,开发商按照名义市价获取土地,实际支付的购地价则远低于名义市价。二者差价一分为二,其中的七成按人头折算为农民股权,另外三成则作为村级股权,两种股权全部投入于项目开发,最后以商业服务配套用房、地下停车场、商务楼宇出租等经营收益,作为“百姓股权”红利之来源,从而确保被征地农民年年可享有股权分红,村本级则年年有一笔集体股权产生和收益。

上海“百姓股权”试点的破题背景是,传统征地制度屡屡造成“面粉贵于面包”之荒唐,在地价火箭般蹿升后,关键地段的城中村改造没有开发商敢于承接。然而,这一试点即如在试点城市,也没有顺势推大试点范围,原因是地方政府对卖地财政的依赖日益加深。

卖地财政的典型特征是“亏两头富中间”:农地低价被征农民长期吃亏,城市购房者成为高房价的接盘者。征地与卖地之间的高额差价,则由地方政府与开发商轻松坐享,并逐渐形成恶性循环,激化征地引发的官民矛盾。为此,在多方力量几经博弈交手之后,中央终下决心,按市价向农民征地。虽说各地在落实过程中多少打了折扣,但失地农民所获一次性补偿款毕竟得到大幅提高。

然而,这一制度进步仍然没能破解另两个难题:一是一次性补偿款中,虽包括为失地农民建立个人社保账户的资金,但部分失地后找不到工作的农民,则只能申请吃低保,生活质量无从谈起;二是按市价征地,依然把失地农民排斥在土地商业化开发之后的、整个使用周期内的、长久的增值收益之外。因此,按市价征地的制度设计,虽比此前“低征高拍”的卖地财政有了大进步,但隐蔽的不公平问题一经点破,仍十分扎眼。

眼下,雄安新区大开发如何能破解高地价之魔咒,避免重走“小规划、破碎化”开发之老路,为全国所期待。虽说具体试点细节尝在探讨与研究之中,但其最基本的起点做法,应该是借鉴上海等特大城市让城中村农民以农地使用权入股,来大幅降低征地成本的尝试。当然,雄安以整个新区作为征地制度创新试点大舞台,意味着一来可将所有拟开发土地一次性依法征用储备,从而大大降低初期基础设施建设成本,并立即向失地农民按年预支“土地入股”之红利;二来开发规划可真正做到一次性成型,避免因多次征地导致的土地破碎化带来开发成果的碎片化。

雄安大体量的“百姓股东”试点若能成功,中国城市化发展高地价瓶颈将由此打开,并创新城市化红利的分配机制。

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