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对楼市下跌前景需做好政策准备

2014-05-06 07:26  徐立凡 来源:京华时报  责任编辑:林锦   我来说两句
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【尽管楼价下跌为民意所望,但宏观经济层面很难承受断崖式下跌的情况发生,在今年经济下行压力较大的情况下尤其如此。】

刚刚结束的五一小长假,全国房地产市场交易冷清,甚至价格一向坚挺的北京等一线城市也出现松动迹象。这是历经超长繁荣周期,屡屡与调控政策博弈之后,楼市第一次在政策没有加码的情况下自行沉寂。市场发出的强烈信号是否意味着楼市步入下行周期,调控政策又将如何演变,成了当下既关系楼市中长期前景,也关系宏观经济走向的一个谜语。

就当下而言,说楼市已经步入下行通道为时尚早。尽管有五一小长假全国楼市的惨淡,以及此前一些城市楼市下行的事实,尽管楼市下行的舆论氛围已经形成,知名开发商中也不缺乏持看空立场者,但楼市下跌是临时反常还是已形成全局性趋势,未来一二三线城市是并行下行还是出现分化,目前尚未到下结论之时。匆忙断言,反可能升高政策面误判的风险。

在理想状态下,楼市下跌与否完全可以由市场自决,更何况,下跌与一直以来的调控方向合拍。长期以来形成的楼市泡沫已然成为一个制约消费内需、扭曲地方行政行为的大麻烦。如果楼市步入下行周期甚至转化为买方市场,不仅可为宏观经济去除一个重大隐患,而且对改善地方治理也有助益。一个与居民收入水平较匹配的楼市,也更容易满足居民的居住权并接纳更多新移民。

但在现实情境中,楼市的发育和演变从来不在真空中。一些地方政府近来表现出尝试打擦边球的冲动,就再一次显示出政策干预的惯性有多么强大。

需要指出的是,正如价格本身没有道德不道德一样,对于政府干预,也不宜简单以道德不道德衡量。在一个不健康的市场,必要的干预不可避免,而楼市就是这样一个市场。它几乎涵盖了主要的利益关系。房价牵扯着众多下游行业能否有效去库存重获市场空间,牵扯着银行能够承担多大压力避免杠杆化形成的系统性风险,牵扯着多数以房产为主要财富形式的家庭财富的增值或贬值,牵扯着依赖土地财政的地方能否控制政府性债务风险,并不导致行政行为出现另类扭曲。

现在的问题是,假如楼市真出现下跌趋势,政策面能否做好准备,以及应该做好什么准备。事实上,尽管楼价下跌为民意所望,但宏观经济层面很难承受断崖式下跌的情况发生,在今年经济下行压力较大的情况下尤其如此。既让楼市去泡沫,同时避免引发系统风险,政策面现在就需要做好准备。

比如银行的压力测试,到底银行能够承受房价多大的下跌压力,需要精细测试;房价下跌过猛会让下游行业失去多少市场,从哪里弥补损失;地方政府如何面对土地收入减少等等。这些必须做到心中有数。准备越充分,楼市下跌的副作用就越可控制,其正向作用也才有望显现。

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