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“定价”关系公租房制度成败

www.fjnet.cn 2013-08-29 08:23  李万峰 来源:人民日报 我来说两句

在限价基础上,以支付能力为基准针对不同群体确定不同补贴标准,不仅最能体现保障性住房的本质,也是国际上最普遍、最有效的定价模式

不久前,北京启动最大规模公租房配租。租金相当于周边小区房租的九成,并可申请租金补贴。公租房租金该如何定价,引发热议。

公租房定价的科学与否,是这一社会保障制度成败的关键。比如,上海、昆明一度出现租金高于市场价,导致公租房遇冷空置,使得前期投资收回无望,后续建设受到影响。再如,天津的“每平方米1元公租房”,过低定价引来对公平分配的质疑,客观上也加重了公共财政的负担,不具有可持续性。

从国际经验来看,公租房定价机制有章可循。一方面要遵循保障性原则,定价必须低于市场,保障对象可以承受;另一方面要考虑财政承受能力,除成本回收之外需留一定利润回报社会资本,保证后续开发和运营管理。因此,公租房定价应当综合考虑各种因素。基于此,许多国家和地区对公租房定价采取“最高限价管制模型”,并根据申请家庭的收入、人口等情况,施行差别化定价。

从德国、新加坡和我国香港的实践来看,大都按照不同收入群体的支付能力区别定价。例如,德国《住房金法》规定,居民可以承受的租金一般按家庭收入的25%确定,与实际交纳租金发生的差额,由政府埋单,一般由联邦和州政府各负担50%。新加坡将租赁型的组屋划为两档:月收入800新元以下的家庭,只需缴纳月收入的10%左右作为房租;月收入在800—1500新元的,缴纳总收入的30%左右。香港从2007年开始实施公屋租金调节机制,公租房定价两年调整一次,依据市民收入指数变动而上下调整。

反观国内,目前主要有三种定价模式。一是“成本导向型”,以“成本+基本利润+税金”确定价格。这种方式比较常见,但弊端也很突出。不仅容易造成租金超过同地段商品房房租的怪象,还会导致定价缺乏灵活性,难以反映市场供需变化。二是“市场导向型”。最大优势是与周边租金建立联系,一定程度上反映区位价值,避免两种租金“倒挂”。但劣势在于,当市价偏高时,租金可能超出中低收入家庭支付能力,无法实现政策目标。三是“支付导向型”。如深圳,在略低于周边租金基础上,按租户收入水平分六档发放补助,使得不同群体匹配不同住房。然而,政府对建设成本和租户进行双重补贴,将会加大财政压力。

三种模式各有利弊,均在探索、完善之中。公租房定价合理与否,必须通盘平衡建设成本与财政负担,考虑社会资本的基本利润,还得顾及困难家庭的实际支付能力。因此,在限价基础上,以支付能力为基准针对不同群体确定不同补贴标准,不仅最能体现保障性住房的本质,事实上也是国际上最普遍、最有效的定价模式。

“十二五”期间,我国将新增廉租房不低于400万套,新增公租房不低于1000万套。如此大规模的保障房建设,怎样定价、怎样补贴,直接影响中低收入群体的基本权益。只有平衡定价侧重共性,差别补贴瞄准个体,保障性住房的公平与效率才会在“住有所居”的维度上统一起来。

(作者为国家行政学院经济学部副教授)

  • 责任编辑:林雯晶
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