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是建筑短命?还是地权缺失?
www.fjnet.cn 2010-04-09 10:20  冯原 来源:金羊网-羊城晚报    我来说两句

最近,住建部的仇保兴副部长一句话引起了轩然大波,他在一个国际会议上坦言:中国是世界上新建建筑量最大的国家,而这些建筑的寿命只有25到30年……

人们大吃一惊,是基于某种常识性的判断,而这种你以为我知道我以为你知道的常识性判断恰恰是最不可信的。很简单,因为中国房地产游戏的规则是国家垄断地权的前提下出售的70年地租买卖,人们就很自然地把地表上的建筑想象成拥有70年或超过70年的寿命。所以绝大部分中国人,可以在不问地权的前提下,把房地产当成是一种70年期的不动产,因此也就莫明其妙地去相信了建筑寿命等于或超于地租期的判断。

在这种规则下,国家永远垄断地权,与国家商讨地权你想都别想,所以国家当然敢于放开膀子让房地产商来发筹码摆赌局,看上去,地产商拿地块建房子,国民用积蓄换来钢筋水泥的不动产,国家为购房的民众办理有效期70年的房产证,三方各有所出,各有所获,国民虽然最不济,但好歹把很易贬值的现金换成了“保值”70年的“不动产”。问题在于:谁告诉你们房子一定要有70年的寿命呢?房管局给你办的是一张有效期70年的房地产所有权证,而不是一张70年寿命保证书;房地产商卖房子给你们大家,并没有签订一份建筑寿命期协议。

以中国当下的房地产买卖来看,支撑当下房地产市场游戏的核心只有一个———地权缺失。建筑短寿现象只是地权缺失之后的一种合乎利益逻辑的结果之一。一句话,有怎样的消费者,就有怎样的市场。当你知道,你买不来土地、只能买到土地之上的建筑的70年使用权,而你又仍然愿意去买房时,就应该知道国家把使用权定为70年定得太妙了。很简单,按现代人的预期寿命估算,定30年太少;定100年太长,70年的周期足以让你把纸币换成钢筋水泥;然而,当你知道拥有70年使用权的产品只有30年的寿命时,人们就傻眼了,你不能全怪房地产商钻了这个漏洞,毕竟人家没跟你签订建筑寿命协议。作为房地产的最终消费者,我们就得自问一下:我们买房在赌什么?明知没有地权你也要买房子,是因为相信70年使用权也足够长了,这还算得上是一种理性判断,而把一种寿命30年的产品以70年的期限来下注,不要怪这个秘密今天才被揭露,为什么昨天大家不去想想呢?

建筑的短命现象被揭开了盖子,其实是打开了地权缺失这个隐藏得更深的根源问题。过去,地权的问题被转化成使用权期限,结果说明,没有地权的建筑难以长寿;而今天,地权的问题可以衍生为拆迁权,从根子上说,建筑的寿命长短没那么重要,最重要的是,我的房子你不能随便拆,这也算是地权从地下转移到地面上的一种微妙形式,只要在这块土地上,是我说了算,那么,房地产商就不敢随便建造短命的建筑,哪怕建筑的寿命不长,也不敢随便拆,说到底,我们不应该去赌一种任由别人摆弄的产品,我们应该赌一种属于自己的权限———只有懂得购买权限的消费者,才能创造一个真正公平的市场。□冯 原


责任编辑:李峰
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