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房企融资渠道添“紧箍咒”

2017-02-15 15:32:29  来源:福州晚报  责任编辑:财经   我来说两句
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私募备案政策收紧,直指地价泡沫

■新华社

  中国证券投资基金业协会13日发布备案管理规范第4号文,要求对私募资产管理计划投资房价上涨过快热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行规范。业内人士认为,新政策将对资金违规流入房地产市场、抑制热点城市的房价泡沫产生深刻影响。

  文件要求,私募资管计划投资于房价上涨过快的热点城市的普通住宅地产项目的,暂不予备案,包括北京、上海、广州、深圳、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、武汉、郑州、济南、成都等16个热门城市。暂不予备案的产品包括但不限于以下五种方式:一是委托贷款;二是嵌套投资信托计划及其他金融产品;三是受让信托受益权及其他资产收(受)益权;四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

  据悉,今后热点城市范围将根据住建部相关规定适时调整。备案管理规范第4号文自发布之日起施行,实行“新老划断”,新设立的私募资产管理计划应当符合该文要求;存续产品不得新增与该文不符的投资项目。

  据介绍,随着宏观调控的深入,房企直接向银行融资贷款艰难,因而转向信托、私募、基金子公司等嵌套资管计划的通道进行融资。这些资金来源仍以银行为主,且项目集中在热点城市的普通住宅项目上,为房地产企业提供支付土地出让金或者补充流动资金等业务。

  近年来“名股实债”的模式成风,信托、基金子公司等发行了大量信托产品、私募资管产品,来募集资金购买地产项目,然后通过地产商的运作回笼资金兑付收益。“去年大量的银行理财资金就是通过这种模式进入房产市场。”上海一家基金子公司人员介绍,这种产品通常与投资者约定固定的收益,但随着房地产市场波动甚至降温,一些产品最后爆发兑付危机,投资者蒙受巨大损失。

  业内人士认为,新政策直指土地市场资金过剩所堆积的地价泡沫。2016年以来,高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块频现,地价高于周边房价现象普遍。中原地产数据显示,全国50个城市楼板价均价涨幅高达43%,苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1200亿元,溢价率、楼板价、土地成交总额均刷新历史新高。

  旭辉控股总裁林峰表示,房企过去的融资仅仅依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼,现在开发商融资工具繁多,相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。

  记者调查发现,几乎大的开发商资金链均有来自券商、信托、保险、私募的资金。由于各类高杠杆的做法比较多,很多房企变得“财大气粗”,在拿地的过程中底气十足,逐渐在一线城市及热点二线城市形成“资产泡沫”。

  “银行与券商、信托、保险、私募等之间的‘通道’,要被严格监管了。这会导致资金的整体流动性趋紧,房地产作为最大的资金池,后续受到的影响将首当其冲。”一位房企高管表示。

  不少业内人士认为,只有严管这些“通道”,房地产商的资金链才能真正受到影响。一家银行系信托公司人士表示,2016年10月以来,央行、银监会、发改委、上交所、深交所等监管机构频频发文规范房企融资,监管思路意在促进行业良性发展,保障金融市场稳定运行。

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