21城楼市调控

21城连出26策降温楼市多地楼市成交应声下滑

针对近一段时间部分热点城市楼市持续“高烧”,新一轮房地产市场调控热潮正在掀起——自9月30日至10月8日,短短9天时间,北京、天津、成都、合肥、郑州、杭州、苏州、深圳等21个城市陆续出台楼市调控政策,有的城市出台了购房风险提示,旨在抑制投机投资需求,遏制房价过快上涨。

 资  讯 

“楼疯”众生相:温州炒房团为何缺席本轮“狂欢”?

即时 | 2016-10-11 07:20

《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 | 上海报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第39期)

9月25日,看起来再寻常不过的一个周日。上海初秋的阳光穿过刚刚开始褪色的行道树,静静洒落在位于商业核心区的一间咖啡馆内。但如果将镜头慢慢拉近,却会发现这样温柔的午后完全无法抚慰眼下被卷入疯狂楼市的芸芸众生。

美国硅谷归来的陈述正在双眉微蹙地讲着自己错过“张唐川”板块的经历。作为被新富阶层彻底改变的知名地段,这片人称“小硅谷”的科创热土从均价2万元/平方米涨到7万元/平方米只用了不到两年时间。他懊恼的是,若去年痛下决心入场,现在已是身家千万,这是朝九晚五永远无法企及的财富高度。

听众杨息文显得眉飞色舞,通过一连串复杂的资产运作,这个月她已经成功摆脱了蜗居于“老破小”的命运,等待她的将是市值800万元的近郊洋房。和先生每月加起来的税后工资还不足2万元,却胆敢欠下银行630万元,他们透支的不只是余生的积累,还有从父母婚姻里榨取的最后一点价值——用离婚证换来的首套房资格。

陈述、杨息文的老同学李舟则马不停蹄地前来赴约,周末他租车跑遍了苏锡杭,列入选房名单的板块包括苏州工业园区、无锡太湖新城和杭州未来科技城。由于2008年入住的嘉定新城几乎是上海涨幅最缓的板块,这次他遍览群书,自制了一整套购房指标,俨然像炒房客那样伺机“一雪前耻”,忘记了自己刚需人群的身份。

而在隔壁桌上,一位地产顾问正在记事本上奋笔疾书,诸如“楼市的货币属性”“房东决策模型”“逼空式上涨”等等术语让坐在对面的涂晶晶喜上眉梢。半年内以2800万元天价买下北外滩两套豪宅的“阔太”此时更确信未来房价将“一骑绝尘”,她现在迫切想从银行借到更多低息贷款,好让手里的剩余现金尽快转化成不动产。

一开始没有人注意到,咖啡馆的角落里还有一个愁容满面的年轻人。4年前投身这座大都市的李旸在“3·25新政”中被限购剥夺了购房的权利,近几个月完全脱离了调控束缚的上海房价让他只能为“没上车”长吁短叹,在发给同学的语音中,他几近绝望地做出了逃回省城的决定。但同学的答复又给了他当头棒喝,在新加入长三角俱乐部利好的发酵下,合肥房价上半年也暴涨了50%。

这些人的话语间或飘进邻座的耳朵里,这甚至还让原本陌生的他们发生了交集。在房价成为街谈巷议的当下,已买房的、打算买房的、买不了房的人都刻意在公共场合寻找着共鸣。奇怪的是,每个人都不否认楼市存在巨大泡沫,但眼下热门城市的大多数人依然加倍地缠绵战场。

他们似乎并不在意狂欢过后会否废墟遍野,此刻只想像其他人一样搭上这列名为“楼疯”的列车,仿佛只有通过钢筋水泥的浇筑才能建立起安全感,全然不顾它终将驶向何方。

“楼疯”地图

上海

小白领夫妻豪赌楼市,2万月薪背上630万房贷

从去年下半年开始,上海房价就没能停下猛涨的步伐。《中国经济周刊》记者调查发现,尽管国家统计局的数据称上海房价8月同比上涨34.4%,但多个板块的实际涨幅远远超过了官方公布的这一平均数字,例如“新静安”概念催化的大宁板块、内环风口上的北外滩、受张江科创产业集群辐射的唐镇等板块的涨幅都已接近翻倍。

身为全国公认的最有投资头脑的一群平头百姓,上海人在去年巅峰时期的股市大牛市中被曝人均赚足20万元,因为担心存款一夜被楼市蒸发,自然也不肯缺席这场盛世空前的楼市突进。在一家私营企业做文案工作的杨息文只是普普通通的工薪族,正是这股“全民炒房风”的代表人物。

“只要敢下赌注,没有什么不可能的。”结婚已经三年的她,一直住在房龄超过30年的“老大楼”里,名下另一套房产也是空间局促的“老破小”,面对记者,她对于自己“倒腾”出一套豪宅颇为得意。就在不久前,父母办理了离婚手续,父亲净身出户,生生为她腾挪出首套房的操作空间。

“我们先以父亲的名义买下一套市值800万元的新房,首付240万元,以年化6.8%的收益率通过亲朋好友借,承诺两年内还清,接着办理了父母和子女共同作为所有权人的接力贷,再请包装公司来‘粉饰’父亲的银行流水单,这样可以顺利从银行贷出630万元,包装费用是贷款额的0.8%。”杨息文对《中国经济周刊》记者坦言,包装公司出具假流水已经是半公开的秘密,可以突破商业银行最多依据主贷人税后月薪的一半计算总贷款额的红线。

在房价继续大涨心理预期的驱使下,630万元贷款并没有成为压在杨息文心头的重负。“我们的操作思路就是赚时差,父亲账户的公积金可以用来冲半年的还款,半年后我们会抛掉现在住的‘老大楼’,预计到时候可以卖350万元,加上一部分存款,不仅用来还清亲朋好友的借款本息,还可以抵充几年银行贷款,几年后再根据当时的还款压力决定是否需要抛掉另一套闲置的‘老破小’,这样一来,我们完全可以在新买的豪宅里提前享受十几年。”

这种操作思路唯一的底气就来自对未来数年房价的坚定看多,因为一旦房价大幅下滑,杨息文将出现腹背受敌的断供危机。不过,普通工薪族在本轮上海房价暴发中变身投资客的现象屡见不鲜,正因为这些人的大量入市,本轮楼市大爆炸中,总价相对较低的外环外板块始终领涨。

“公司楼盘去年开了第一期,售价是3.8万元/平方米,很快封盘不卖了,马上我们还要开第二期,根据目前附近的行情,最起码开到7万元/平方米。”驻扎唐镇的一家开发商销售经理马小姐告诉记者,由于“建仓成本”已经堪比内中环,很快普通投资客将不得不退出这个位于2号线地铁延伸线上的外环外板块,而这个价格一年前还是内环内的“专利”。

上海市房地产交易中心数据显示,整个8月,上海共成交一手房22548套,最后一周更是连续5天破千。


环上海

“卫星城”新盘广告“占领”上海地铁

上海房价如在云端,让许多盛宴参与者开始“转战”周边“卫星城”。去年11月忽然暴涨的楼市在短短三个多月内将原先3万元/平方米的上海外环外均价轻松抬上了5万元/平方米,所谓史上最严的“3·25新政”仅仅让市场消停了两个月,上半年尾声价格再度失控,7月社会融资中有98%是新增房贷,尤其是二手房市场,因为房东做低房价避税现象普遍存在,价格早已脱离了纸面数据。

人流量巨大的地铁站所张贴的广告牌一直是销售风向标。《中国经济周刊》记者注意到,去年上半年,上海地铁沿线广告牌主打的楼盘地理位置主要在松江、嘉定、浦东临港新城等上海外郊环,到了下半年,有11号线直通的花桥广告铺天盖地,这个实际属于江苏的板块如今价格也从8000元/平方米炒到了2.5万元/平方米,一眨眼工夫已让不少动心者高攀不起。

今年上半年,随着撤县设区的落地和地铁规划的升级,崇明岛迅速追平了花桥售价,长兴岛也异军突起,区域地王豪掷47亿元勇夺地块,未来保本售价也已经和花桥持平。

而到了下半年,一张张主打“环上海”概念的广告被张贴在地铁车厢内的“黄金位置”,欲成上海人新宠。除了昆山,这些“卫星城”还包括嘉兴、太仓、启东,除了不限购不限贷的属性,广告还特意将“早高峰高铁参考车次”作为吸睛卖点,其中昆山、嘉兴和太仓到上海虹桥全程不过17分钟、27分钟和45分钟。

广告的狂轰滥炸背后是房价预期的支撑。位置毗邻上海的嘉兴过去一直被认为固步自封,与上海的高速发展严重脱节,过去5年一向平稳甚至在个别年份还稳中有跌的房价在今年上半年尾声忽然“暴动”,6月爆发性成交7166套,7月涨幅全国第一,告别“6字头”,普涨到了均价8000 ,而最新拍出的高价地使得未来保本售价直逼2万元/平方米。

落户当地科创园的一家生物医药类公司去年成功完成了C轮融资,原本打算明年冲击新三板,但由于产品线研发拓展周期较长,大量现金沉淀在银行账户上,如今飙涨的房价也让创始人“按捺不住”。

“我们打算将钱都取出来,投资造几栋研发大楼,未来还可以出租物业,不然贬值太快,持有资产总比持有现金强。”这位创始人对《中国经济周刊》记者如是说。

同样位于上海都市辐射圈的太仓的楼市也正在经历一轮疯涨,去年春节时还以低入住率、高库存形象映入记者眼帘,半年来整体单价从8000元狂飙到了1.15万元,1.5万元单价的新旧楼盘已俯拾即是,学区房均价更是接近2万元/平方米。

苏杭

江浙“双子星”房价翻倍,不再是“天堂”

若再将“楼疯”房价地图摊开更大的范围,放眼江浙两省,曾共享“天堂”之名的苏州和杭州也成为一对楼市大爆炸的“超新星”。G20的爆红洗刷了杭州人耿耿于怀的杭州在长三角城市群规划中地位输给南京的失落。

G20结束的首个周末,一些深圳炒房团就不期而至,在杭州未来科技城抓紧置业,对于这个未来可能媲美深圳南山科技园的“科创圣地”,他们的下手没有经过所谓“纠结期”。以记者接触的情况看,仅一个不足10人的深圳小型炒房团,今年以来就先后抢购近30套杭州物业。

9月18日,杭州政府宣布加入限购大军,而就在执行限购的前夜,购房者蜂拥而至,赶赴最后的盛宴。杭州市区创造了单日商品房销售3265套的历史纪录,二手房签约同样创下新高,达到1840套,一天5000多套房子的销量足以抵上过去半个月的总和。

9月20日,杭州迎来限购后的首场土地拍卖。这场土拍时间从20日下午两点半开始,一直持续到晚上近7点,所拍卖的宅地溢价率最高超过了300%。

“和杭州未来科技城一样‘一房难求’的还有苏州工业园区,今年涨幅远远超过了苏州传统老城区观前街一带,苏州新地标‘东方之门’就在金鸡湖畔,属于工业园区,还有位于吴江区的太湖湾一带也是热点。”在对苏杭市场充分踩点之后,李舟告诉《中国经济周刊》记者,目前这些处于未来城市发展功能区内、人口流入呈正向的板块里,容积率不到1、绿化率30%以上、离地铁口半径1公里内的高性价比新盘已经寥寥无几。

据悉,去年10月,苏州工业园区均价还只有1.5万元/平方米左右,目前已经一路飙升到了3.2万元/平方米,足可抵上上海某些热门板块的涨幅。

8月12日,苏州重启限购,但观察执行一个月后的数据发现,楼市依然热度未减。9月19日到9月25日期间,苏州楼市住宅类房源共成交3574套,环比涨幅高达55.12%,成交面积涨幅也超过了50%,而在9月26日,上半年还是苏州价格洼地的吴江也拉开了限购的大幕。

泛长三角

南京开发商抢地全拼摇号,合肥顶级豪宅被秒

事实上,苏杭只是民间资本汹涌的长三角俱乐部房价猛涨的两个缩影,作为长三角唯一的“特大城市”,南京楼市当然也是“疯情”澎湃。国家统计局数据显示,南京8月同比上涨38.8%,超过了上海的涨幅,相对应的实际涨幅可想而知。2016年前8个月南京二手房成交10.74万套,比去年全年成交量还多出1.3万余套,新房库存只够卖两个月。

南京的“地王潮”更是夺人心魄。9月19日上午,江宁正方新城地块经过182轮惨烈竞拍,最终因为达到最高限价不得不搁浅等待摇号决胜。正当看客们尚未回过神之际,20日7幅宅地全部超出限价,开启了南京地王的“摇号时代”。

据少数获准现场观摩的媒体人回忆,当天土拍刚一“开闸”,1分钟内已经有50轮竞拍,最终以每场3~5分钟的速度冲到“现房销售待确认”的地步,并以平均15分钟进入摇号。有观点戏称,这些冲破最高限价的地块,深刻影响了周边房价,附近“有房族”每5分钟赚足1万元/平方米。截至目前,今年南京已经出现25宗总溢价率超过100%的地块。记者注意到,南京新房库存量持续走低,已经连续5个月低于3万套,供需失衡刺激下的南京楼市,房价一天一个样,局部楼盘高达5万元/平方米,直接叫板上海。中国房地产业协会发布的数据显示,2016年8月,南京在全国省会城市房价排行榜上位列第三位,均价超过2万元/平方米,已经赶超广州。

而最晚加入“长三角俱乐部”的合肥更是楼市杀出的一匹黑马,当地人称买房变成了一场体力、运气、关系甚至是人品的终极较量。据悉,中秋加推的位于主城区东部的楼盘252套房源有700人现场争抢,下辖的肥东县336套房源则在暴雨中引来近千购房者。

从价格看,相比今年3月的备案价格,前一个楼盘每平方米单价已经跳涨了4000元,涨幅将近50%;而“东大门”肥东虽然只是一个县城,半年内房价也积累了类似涨幅,新房均价如今都已经过万,商品房消化周期已经低至1.6个月。

9月24日,合肥最贵豪宅开盘,开盘当日1小时产生6亿元销售额,高层产品被哄抢一空。前一天,土拍市场的表现更让合肥坐实了二线城市“房价四小龙”的宝座,单日11宗地块平均溢价率达到250%,其中3宗溢价超300%。

北深

深圳爆出“20万 ”楼盘,首都现恐慌性买盘

虽然近期的房价暴涨轮转到了强二线城市,但和上海一样最早在“楼疯”中扮演主角的北京和深圳市场如今也都走出了调控政策发布后的沉寂期。

记者从深圳各个区域一手新盘最新内部数据看到,在南山区已有楼盘均价达到21万元/平方米,达到19万元/平方米的楼盘也有3个。“现在关内的罗湖、福田、南山、盐田4个区新盘均价普涨到了‘10万 ’,‘15万 ’的新开楼盘占到了绝大多数,关外的宝安区和龙岗区也不乏‘8万 ’、‘9万 ’的新盘,基本消灭了均价低于5万元的楼盘。”一位地产数据库资深人士告诉《中国经济周刊》记者,就连新成立的龙华新区单价也都卖到了7万元、8万元,要想找单价略低于5万元的一手新房目前只能去距离市中心30多公里开外的光明新区。

近日,美国经济咨询公司Longview Economics一项最新研究显示,目前深圳已成为全球房价第二贵的城市,仅次于加州圣何塞。

但这并不意味着北京就不是遍地“10万 ”的现状。记者登录北京市住建委官网,随机查看发现,距离市中心20公里左右的部分新开楼盘售价也都在10万元/平方米的水平,而这一度只是占据了北京不少重点中小学教育资源的西城区学区房的“特权”。

“我们不久前以200万元的价格卖掉了自己的一套一居室,当时打算换一套两居室,但是流程还没走完,看来看去还是换不动,房价又飙上去了,房东每天都在跳价,我们实在担心踏空,正好有老邻居在卖房,我们就赶紧买了回来,所以最后只是换了个门洞,还多加了50万元。”在国企做财务工作的汪女士连叹自己当时的鲁莽。

而今年1—6月北京住宅市场半年成交量195646套,同比增长58.1%,占去年全年成交量301010套的2/3,迎来7年以来最火爆的市场行情。二手房交易方面,北京西城区堪称北京“楼疯”的典型样本,如德胜门学区和西单附近的西长安学区,方圆1.5公里范围内的所有二手房价格都达到了10万元~ 12万元/平方米,平均房龄在20年到25年;而金融街的二手房,无论是否带学区,价格都达到了13万元~18万元/平方米。

内陆省会

省会城市房价“火烧连营”

一线城市和强二线城市的“楼疯”就像是一场传染病,一圈圈向外扩散,随着部分城市限购限贷政策的频频落地,这股抢房的劲风终于刮到了内陆省城。和前两年只涨北上深不同,今年以来的“疯情”已经形成了“群城乱舞”的形态。

《中国经济周刊》记者查看国家统计局数据发现,与7月相比,31个省会城市中(除拉萨未发布相关数据外),8月新建商品住宅价格环比上涨的城市有29个,下降的城市仅有乌鲁木齐1个。其中,尤以近亿人口支撑的中原腹地城市郑州的涨幅最为亮眼,环比5.6%的涨幅排名第一,合肥屈居其后。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟坦言,一二线城市新建商品住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大。而据记者了解,郑州楼市二手房交易价格的环比增幅同样领跑全国,堪称“双料冠军”。据悉,郑州8月二手房成交均价已经逼近1万元/平方米,而不少本地网友吐槽称“1.2万元/平方米以下很难挑到好房子”。因为群情焦虑,郑州甚至还出现土地使用证都没办好就违规开盘售房的现象,担心错过行情的购房者则不顾风险纷纷掏钱。

最近几天,一则“武汉即将出台限购政策”的消息刷爆朋友圈,消息甫出就为这个地理位置得天独厚的“九省通衢”火爆的楼市再添一把烈火。

2016年上半年,武汉有18个项目开盘即售罄,连夜排队、摇号买房、偷偷开盘、千人抢房的桥段层出不穷,“日光”已成为武汉楼市的常态。上半年交易量已经超过2012年武汉楼市全年成交量的总和。数据显示,武汉8月各大片区中仅有3个片区的均价在9000元/平方米以下,多达8个片区均价过万,和郑州一起跑步奔向全城万元单价时代。

同样受“疯情”鼓舞的还有长沙楼市。记者从长沙韶山南路某楼盘销售处听到的说法是,每天接待量达到了200人以上,日日加班,不乏清晨6点排队买房的情况。目前,长沙新房库存周期降至5个月,梅溪湖等多个板块闹起房荒,一房难求。长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据显示,9月11日—17日这一周,长沙楼市连续两周突破5000套。而8月市内六区新建商品住宅成交面积同比上涨25.89%,成交均价为6593元/平方米,同比上升了17.82%。

由华东、华中起始的“楼疯”也让少数西部省会从中分得了一杯羹。比如天府之国成都9月中旬开出的新盘,首日600套房源遭到了3000组客户争抢,开盘两小时即告“空盘”,在接受第二批预约的前夜,300余人通宵排队。古都西安则在来自郑州、合肥、北京、新疆甚至广西的外地投资者的合抱下,为“金九”递交了不错的成绩单。

三四线城市

去库存节奏略加快,涨幅依然“温吞水”

如果追溯到去年下半年这波行情的肇始,其源自中央对三四线城市楼市去库存的喊话。三四线城市力推购房补贴政策吸引买手,但在偏宽松的货币政策背景下,资金自觉向更保值增值的一二线城市聚拢,一度令所谓去库存大战倍感尴尬。

不过,在数月发酵和过热城市推出调控政策后,三四线楼市确实有一些复苏的迹象。根据易居房地产研究院统计数据,2016年8月中国35城新建住宅总库存,已经连续13个月录得同比下滑,存销比更回到5年前的水平,值得一提的是,过往一二三线城市的库存表现通常显得分化,但8月三类城市的库存同环比均下降,环比降幅分别为4.3%、0.5%和0.2%,同比降幅分别为20.1%、4.1%和1.1%。

从价格看,以70城市新建住宅价格数据为基础,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个,分别比上月增加了13个和6个。70城中,新建商品住宅价格环比增幅1.3%,三线城市虽然不如一线城市有3.4%的涨幅,但是也微涨了0.6%。

据安徽媒体报道,安徽省内部分三四线城市楼市回暖。比如芜湖出现一栋楼开盘50分钟售罄,以及两天两夜排队买不到房的现象,新房价格在8月环比涨了3.68%,而六安、滁州等地房价也有所上涨。

但据安信证券报告分析,目前论“猛烈涨幅”基本还是集中在有限的几个一二线城市,除此以外的广泛地区房价涨幅总体温和有限。记者注意到,70城中,2015年1月至今,房价累计涨幅超过6%的城市一共只有20个,除了惠州以外,其余都是一二线城市,而剩下50座城市的涨幅尚未形成气候。

(如无特殊说明,文中受访者皆为化名)

“楼疯”带给实体经济的伤害有多大

若干年前,温州这片中国民间资本最活跃的土地上,流传着一种说法:忙着主持“前店后厂”的老板们辛苦一年的利润远不如他们的“太太团”闭着眼睛买房来得多。后来,果然一场经济下滑的风暴席卷了这座城市昔日的商业丽景,留下的是“十店九关”的冷清局面。

但事实上,这个故事真正的结局并不只是实体经济的衰退,繁荣一时的房地产业也没能在当地留下真正的遗产,整个温州楼市陷入了长达数年的深度调整。这恐怕是一个关于中国经济最纠结的命题:实体经济与高房价之间,总是既对立又依存。

如今,温州的这段往事一再被关心中国经济未来的人们提起。这波愈演愈烈的“楼疯”也清晰勾勒出中国实体经济的尴尬:当经营企业利润逐年下滑而楼市诱惑满满,当年那种温州式的悲剧会否星火燎原?

一组来自国家统计局的官方数据证实了这种设想的可能性。今年上半年全国民间固定资产投资增速已经暴跌到2.8%,这依稀透露出高房价带来的最大悬疑:当民间资本对经营实体经济意兴阑珊,一二线城市楼市成为资金避险最大的蓄水池,中国经济又该何去何从?

民资去哪儿了?恐“脱实入虚”

这是一笔谁都会算的账:中国每年的广义货币M2正以13%、14%的速度增长,意味着企业利润躺在账户里正以这个速度被稀释,在人口红利渐渐消失、用工成本大幅提升、外贸环境不理想、融资难等痼疾的困扰下,传统制造业的利润常年低于10%;而天平另一端,过去数年一线城市的房产资产大致以每4年翻倍的速度增值,遇到类似“楼疯”这样的“大年”,仅一年价格就能轻松增长50%以上。

那么,是造工厂还是炒房子?如果说过去还有许多企业家对这道经济选择题深感迷惘,如今不可否认部分民间资本已然悄悄游离了实体经济。《中国经济周刊》记者注意到,以房产资产被各路资本捧作“硬通货”的上海为例,长期作为国资重镇和外资集聚的开放窗口,目前房地产业成为民间投资的首选关注领域。

有官方数据为证:今年上半年,上海民营企业完成房地产投资576.97亿元,同比增长8.7%,虽然随着泡沫和风险的加剧,增速已较去年回落了8.9个百分点,但民企在房地产领域的投资在固定资产投资总额中的占比接近80%。与此同时,上半年上海民企的工业投资却同比暴跌了18.6%。房地产和工业投资“一升一降”背后,无法避言上海的民间投资确实存在“脱实入虚”的倾向。

相似情况也发生在北京。国务院督查组曾调研称,今年1—4月,北京有80%的民间投资投向房地产,方向和结构也非常单一。

作为传统制造业集聚地的珠三角,虽然得益于产业基础而数据相对好看,但同样展现出民间投资对房地产业的倚重和青睐。记者注意到,今年上半年广东房地产民间投资达到了3873.31亿元,同比增长22.4%,在整个广东民间投资中比重达到45.1%,接近半壁江山,占比远远超过了其他行业。事实上,东莞、惠州、佛山、中山、珠海等传统制造业重地近期房价也都积累了较高涨幅,成为吸引资本的“诱饵”。

耐人寻味的是,从官方公报呈现的固定资产投资数据出发,其实仅能触碰到民资投资房地产业的一隅,究竟有多少民资涌入流通环节参与炒房,仍是无法破解的谜,但M1数据还是明白无误地显示出企业正大量收缩投资,大笔资金停留在银行活期账户上,最终催生资产泡沫也不足为奇。

据悉,去年3月M1增速仅有2.9%,此后M1增速几乎一直处在上升通道中,2016年8月,M1增速达到25.3%。而当下除了进入楼市,民间资本缺少其他对等回报率的投资渠道。

已有上市公司卖房“求生”

“楼疯”席卷下的一线城市,房价只能用“没有最高,只有更高”来形容,正当北上深优质板块已经难觅单价10万元以下的楼盘时,这样惊人的居住成本也让上市公司汗颜。《中国经济周刊》记者了解到,从上半年成绩单来看,2926家上市公司中有395家面临净利润为负的尴尬局面,这其中还不包括各种注资、重组后财务数据优化的壳资源,另有115家上市公司净利润虽为正但不足500万元,而这500万元仅是想要购买上海内环内一居室的最低要求。

但“楼疯”下的楼市还是成了一些上市公司紧抓不放的救命稻草。9月21日,*ST宁通B(200468.SZ)公告称将以公开挂牌方式转让北京西城区槐柏树街的两套学区房,由于户型都在140平方米以上且单价超过10万元/平方米,评估值达到了2272万元,如果转让成功,这家已经连续两个会计年度亏损的企业避免退市的可能性就将大大增加。

而打起卖房创收算盘的上市公司并非只此一家。9月22日,海航创新(600555.SH)也公告出售一处位于上海世纪大道房产的收益。房产原值为5695万元,以8200万元的价格转让。讽刺的是,海航创新出售的此处房产本为抵债房,也就是因收不回欠款获得的房产,如今却成为自己扭亏为盈的希望。2016年上半年,海航创新亏损金额为1836万元。

同一天,云赛智联(600602.SH)以5.03亿元的价格成交了一笔上海房产。扣除该房产账面成本、因交易发生的期间费用和相关税金后,实现收益高达1.86亿元。而今年上半年云赛智联净利润虽然同比增长高达96.27%,但仅为7073万元,还不及卖房收益的一半。

Wind数据显示,截至今年6月底,A股有1300多家上市企业持有投资性房地产,金额合计高达5874.2亿元,与去年底相比增加了300多亿元;与2013年相比,增幅高达67.4%。其中,有近90家上市企业持有的投资性房地产在10亿元以上。

眼下楼市和实体经济显然已成“跷跷板”形态,未来可能会有更多上市公司感染“楼疯”选择卖房粉饰业绩。有观点认为,“楼疯”的内在逻辑加快了传统制造业的洗牌和衰落,这确实打开了产业升级转型的通道,但新兴产业能否就此崛起对于中国经济的未来将起着决定性作用,现在看来还是未知之数。

中国改革发展研究基金会副理事长刘世锦就对《中国经济周刊》记者坦言,一线城市房价上涨已经达到疯狂地步,对企业创新创业也是有损害的,“排除经济泡沫干扰、抑制房地产及股市泡沫是培育有利于创新创业的软硬环境中很重要的方面,房价大涨使整个社会的创新成本在上升,房价、地价是城市的基础价格,这类价格上去了,创新相关的许多成本都上去了,尤其是作为创新主体的年轻人的生活成本上升,会形成很大压力。”

银行对企业“惜贷”,押宝房贷

“楼疯”对中国实体经济的另一个重大影响在于“钱袋子”的变相收紧,新增贷款数据已经显示出银行贷款投放的明确倾向。上半年高达四成的新增贷款流入房贷市场已令人唏嘘,岂料最新公布的7月信贷数据更是让人震惊。央行数据显示,7月新增人民币贷款4636亿元,其中住户部门贷款4575亿元,这也就意味着房贷几乎占据了7月新增贷款的全部。与此同时,非金融企业贷款减少了26亿元。

针对这种贷款投向结构问题,央行相关负责人公开表示,从住户部门贷款看,今年增长确实比较突出,当然主要与不少城市房地产市场升温有关,前7个月平均每月个人中长期住房贷款都接近4000亿元。

东吴证券报告还指出,上半年银行新增贷款仅0.5%投向制造业,新增贷款中制造业和批发零售业占比相较年初分别降低了14.7和12个百分点。

除了央行信贷数据,各大银行上半年的成绩单也在传递着房贷迅猛增长的信号。作为传统的个人房贷供给大户,建设银行上半年新增个人住房贷款4077.82亿元,同比增长14.7%;农业银行新增个人住房贷款也达到3110亿元,同比增长16.11%。

“从风险管控上看,房地产可以做抵押,风险相对比较小,整个房地产市场又比较成熟,房产处置和变现比较容易,在中国经济持续调整和利率下行的大环境下,上半年中国30家上市银行持续面临盈利增速放缓、息差收缩、不良贷款‘双升’和资本充足率下降的压力,银行选择房贷业务作为发展重点方向也是不得已。”普华永道中国金融业合伙人王伟接受《中国经济周刊》记者采访时如是解释。

相比之下,银行对公司类贷款的投放显得颇为“吝啬”,甚至出现同比增速大幅放缓的现象。财报显示,上半年中国建行的公司类贷款较上年末仅新增627.96亿元,微增1.09%;农行较上年末新增1175.58亿元,但与去年同期相比甚至少增超过2000亿元。

但是,这种现象也引起了外界对系统性风险的担忧。海通证券在一份最新发布的报告中称,新增房贷占GDP比重正在迅速提升,经济存在泡沫化风险,日本即使在房产泡沫最严重的1989年,居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%,而2015年中国新增购房商贷公积金贷款占GDP比重为4.9%,今年上半年更是达到了7.7%。

开发商陷入纸面富贵?

“在美国和英国,无论是摩根士丹利和标准普尔的全球产业分类标准,还是伦敦金融时报的全球分类体系,都是将房地产业列入虚拟经济范畴,而国家统计局制定《国民经济行业分类与代码》时,房地产投资还是作为单独门类存在,大体是归入了实体经济子部门的口径,但实际上,一线城市和强二线城市的房价早已经具有明显的金融属性,对于GDP的真实贡献反而是非常有限的。”央行某省级分行一位资深人士对《中国经济周刊》记者分析。

在上述资深人士看来,房地产价格的基本构成要素中,只有建筑和装修可以启动内需,带动相关产业,“在总的用度支出中,流向政府的土地和税收一般占到了一半之多,上海开发项目流向政府的份额最高,可以达到60%以上,我们测算过,一个人若花100元可支配收入买入房子,其实只有不足30元拉动了内需,其他都被政府和开发商划走了。”

不过,开发商在此轮“楼疯”中恐怕也只是赚收入不赚利润,最大的问题是成本掣肘。中原地产研究中心统计数据显示,2016年前8月拿地最积极的前50家房企平均拿地成本为7077.8元/平方米,而在2015年同期,拿地平均成本只有4261元/平方米,也就是企业拿地平均成本增加了66%。

中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析,尽管楼市“妖风阵阵”,但地价透支了开发利润,房企早已不再是“暴利时代”,只不过沦为银行打工族,“从2015年开始,房企就出现增收不增利润的现象,宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升,但上涨的一二线城市不代表全国市场。虽然全国一二线城市回暖,但三四线依然处于调整过程中,以价换量还在持续。即使是一二线城市相对乐观,但过多的豪宅项目,也逐渐影响了房企的去化速度。”

从上半年财报看,135家房企的净利润率只有8.15%,而以前即使在成交惨淡的2015年同期利润率也有10.1%——远远不及多个城市房价的涨幅。尽管房企营业收入涨幅高达37.11%,但净利润涨幅低于营业收入涨幅。

以万科和保利地产为例,这两家销售金额超过千亿元的企业上半年的营业收入增幅分别为49%、30%,但归属母公司股东的净利润增速分别只有10.42%和0.21%。

在“楼疯”背景下,中国企业几乎没有赢家。尽管近年来一线城市的房价高居不下,去年初中央打响去库存战而造成宽松的购买政策环境,但中国社会科学院财经战略研究院曾发布报告显示,去年前三季度房地产投资对GDP的贡献率仅有0.04个百分点,几乎落入负增长贡献轨道。

缺席本轮楼市“狂欢”,

昔日温州炒房团今安在?

《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 | 上海报道

他们衣着不算光鲜,没有名牌傍身,脖子上却缠着一条粗大的金项链,与其说是为了炫富,不如说是以金石玉器讨个吉利;他们结队而来,手里还拿着大巴上发送的免费面包,一边掏出手机用难懂的方言高谈几句,一边往嘴里塞上几口;钟情熟人借贷的他们极少刷卡,似乎对现代金融体系没有多少安全感,几百万的大额进出都喜欢搬用现金——尽管红极一时的温州炒房团如今极尽低调,《中国经济周刊》记者还是能从一些资深地产销售的口中拼凑出他们当年的肖像。

据说在鼎盛时期,仅乐清永嘉一带就有8万人涉足炒房,温州百强企业榜单上的40多家地方制造业大亨无一不醉心于房地产游戏,其中赚得盆满钵满的自然大有人在,但也不乏在后来一轮接一轮的政策调控中输光老本的楼市弃卒。

而现在,这些曾经令其他踌躇在高房价面前的购房人闻风丧胆的神秘“兵团”仿佛销声匿迹。就以上海楼市为例,去年秋至今经历了房东一日连跳三次价的超级卖方市场、外环外地段拍出5万楼板天价的土地盛宴、为了抑制房价挥落的“史上最严”调控政策,以及最近出于恐惧政策升级而出现的一幕幕离婚闹剧,但期间温州炒房团却一直没有露面。

记者从多方了解到的情况也都指出,虽偶有散兵游勇依然“恋恋楼市”,但素来抱团的温州人更多地选择了“退隐”江湖,除了在浙江省会杭州的售楼处仍有踪迹,他们几乎成了本轮房价疯涨最意外的“局外人”。

温州籍“地产网红”纷纷改行

在炒房团最八面威风的时代,温州地产圈曾经出现过曝光率颇高的网络红人,和普通网红卖卖面膜、秀秀直播的生活不同,温州籍的地产网红在社交圈长袖善舞,善于调动大量本地人脉资源,充当开发商掮客和幕后推手的双重身份。

《中国经济周刊》记者注意到,近年来,当年的代表人物已不再以撮合炒房为生,公众视野里关于温州炒房团的炒作也就此褪色。

“二月丫头”在温州地产圈曾是“名媛”。很多人都还记得2009年上海首套房贷款可以超过八成,大量购房者直接下“盲订”的盛况,那时“二月丫头”热火朝天地扮演着温州知名“看楼团”经纪人的角色,不仅是跃跃欲试想要楼市淘金的温州老乡在上海的重要联络人,也是温州炒房圈颇具威信和号召力的组织者。她领衔的上海温州投资置业精英会更是温州在上海最大的炒房团之一,2010年巅峰时期几乎周周组团。

“她原名叫章蕾,自己就是温州人,长得漂亮,头脑还灵活,早在10年前就在微博炒红自己,成了温商对外的一张名片,后来在报社做经营工作,想到了用带温州看房团换开发商广告的办法,其实这一招温州几家报社早就用过,但因为她是网红,一下子就树立了自己的品牌。”温州炒房团曾经的核心人士颜文(化名)告诉《中国经济周刊》记者。

据颜文介绍,“二月丫头”的网红模式大约红火了七八年,她的办公地点一度设在上海静安区长寿路附近,距离上海的高端商圈静安寺不远,“温州人喜欢抱团,一传十十传百,当时的投资客没有不知道她的,相当于一个地产顾问。”

不过,“二月丫头”在地产热点新闻中的最后一次亮相还是2012年。因为不满上海出台针对单身非户籍人口的限购政策,她公开“约架”过上海房管局,但在这次博眼球之后便渐渐脱离了地产经纪的身份。

“听说她转行开过一家国际交流服务公司,做做展会、旅游项目。”颜文如是透露。而记者从其他渠道获知,“二月丫头”今年还现身合肥,当起了鱼丸连锁小吃店的创业老板。

而她的红人搭档孔帅也在差不多相同的时间选择了沉寂。这个“二月丫头”曾经的伙伴最后一次以“看楼团”经纪人身份出现在公众面前还要追溯到2013年,此时距离最严厉的房地产调控政策在温州落地已有两年,温州的民间借贷危机也在不断发酵,炒房团昔日代言人们大多选择了噤声。

根据《中国经济周刊》记者的了解,曾多次为“炒房团”发言、号称带过6万温州人炒房的孔帅,此后从事过开发商韩国济州岛项目的运营工作,如今已退出公众视野。

前炒房团成员称被“吓破胆”

即使是去年房价大放异彩的明星城市深圳,以及今年涨势如虹的上海楼市,也都没能吸引素有“东方犹太人”之称的温州炒房团杀出“回马枪”。

去年年初,深圳房价抬头,每平方米单价从不足3万元一举突破了4万元,今年年中更逼近6万元,这种涨势不禁令人回想起温州炒房团“家门口”涌动过的楼市疯狂:2010年温州房价从8000元/平方米涨到2.5万元/平方米,次年又涨到3.5万元/平方米左右。但当年温州楼市类似的凌厉涨幅是在本地投资客雄厚资金的哄抬之下,炒房团在深圳房价的这一轮暴涨中却完全没有形成气候。

“拿上海来说,温州人炒热的其实是第一波上涨周期,2008年上海古北豪宅开盘,温州人占到购房者的80%~90%,2011年以后的购买力就比较零星了,还没有碰到过大批团购的行为,经过2011年、2012年的洗礼,上海清洗掉了大多数投机盘,所以这次的上涨动力还是来自改善型自住需求。”一位在上海楼市摸爬滚打十几年的地产顾问对《中国经济周刊》记者分析。

作为组织者之一,《温州晚报》房产部的负责人还对本世纪初温州第一个炒房团浩浩荡荡“登沪”的景象记忆犹新,157人坐满了三节火车车厢,三天之内便将100多套房子收入囊中。净赚5000万元的消息传回老家,从此掀开了温州人大范围炒房的大幕——但这样的场景已是不复再现的回忆,变成了自家人茶余饭后的谈资。

“后来几年参与炒房的并不都是早期的‘土财主’‘太太团’,有许多只是平头百姓,凑个二三百万,每天坐着大巴四处看房,排队买楼花(指未完工的物业),还有不少是公务员、老师,这在全国炒房团里是一个特殊现象,这些人有文化、较理性,资金也有限,一方面被后来一系列宏观调控挡在门外,另一方面也被政策‘风向’吓破胆,不敢再轻易入市。”曾经裤腰上系过30多把上海住宅钥匙的投资客于先生告诉《中国经济周刊》记者,他当时所在的炒房团成员就包括了数位参与市政规划、熟悉城市建设的官员,还有不少来自银行的中产阶层,以及温州本地院校的教职人员。

记者梳理发现,2011年成为温州炒房团的一个重要心理节点。这一年初,国务院颁布“新国八条”,并且开启了加息通道,和以往经历的几次宏观调控不一样的是,此次又适逢温州本土经济由盛转衰的拐点,对温州投资客可谓雪上加霜。

彼时,由于持续近10年的炒房成风,温州本土的实体经济加速空心化,原材料成本激增、工人薪资增长、国际市场动荡等因素令温商接连跑路,在私人拆借、互保联保繁荣的温州,民间借贷危机一触即发,资金断流成了炒房团最大的噩梦。

“当初炒房团金字塔最顶端的投资客就是做转卖的,先通过民间借贷筹钱,把整栋楼或整条街商铺都拿下来,再转手卖人,赚取差价,这些加杠杆的人基本都在几年前被打击得一蹶不振,甚至自寻短见,再也没有实力来参与现在的游戏了。”于先生对记者分析。

“大本营”楼市红利耗尽

种种迹象表明,目前流连各地楼市的温州人大多是“散客”,昔日成团成派的气势偃旗息鼓。“过去温州炒房团热衷于团购,因为大订单的方式可以减少购销环节,炒房团的成员就能从开发商那里拿到最优惠的价格,还可以分摊律师费、互通消息、交流经验,也方便媒体的介入,但是现在,炒房成本又是几年前的数倍,在整体经济增速没有起色的前提下,确实没有底气往里面砸钱,对于未来房价预期会怎么样,温州人普遍感觉很纠结。”颜文对记者坦言。

另一个阻止“炒房团”东山再起的因素在于“大本营”楼市没有结束深度调整的明确信号,这对于乡土情结浓重的温州人来说,是“家门口”最直观的楼市风向标——毕竟当年炒房团席卷全国,也是在将本地楼市炒出“上海价”之后。

9月19日,国家统计局数据显示,今年8月温州新建商品住宅价格(不含保障性住房)和二手住宅同比涨幅约3%,记者注意到,这个水平的涨幅已经维持了数月。而这与投资客的期望值显然相距甚远,按照于先生测算,扣除资金成本、交易税费、中介费用等,房价需上涨10%以上方能保本。

不止一位受访者告诉记者,目前学区房、刚需或改善型购房者才是温州楼市的主要购房群体,投资性买房寥寥无几。

记者曾在2010年、2011年、2012年多次赴温州实地考察,亲身经历了楼市过山车。2010年,在银行贷款宽松、民间融资便利的大环境下,各路民间资本将这座地级市的房价炒到了超过上海的水平,均价4万元、5万元的楼盘比比皆是,让老旧和欠缺章法的城市布局建设显得相当违和。

当时市中心地标性楼盘、被誉为“为温州加冕”的鹿城广场单价甚至从开盘时的3.3万元涨到了10万元之高,2012年记者重返温州调查时,该楼盘的均价已经腰斩,实际成交单价仅4万出头,而现在其二手房挂牌价也不过如此,对本地投资客的心理显然有着负面影响。

而2010年封顶的商业地标世贸中心则将自己的辉煌永远定格在了那一刻。之后,该楼盘被曝出马拉松式的诉讼纠纷,除了2006年底银泰百货早已进驻裙楼外,主楼一直空置,开发商多年来都声称正在洽谈知名品牌,但仍然没有实质进展。几乎沦为烂尾楼的世贸中心也成了温州地产投资客们的心头刺。

据记者调查,令温州炒房团叫苦不迭成为楼市惊弓鸟的,还有远在迪拜的20亿元投资。这座用“石油美元”堆积起来的城市一度是温州人炒房的海外大本营,世界第一高楼迪拜塔在2004年的单价还只有5.6万元/平方米,2008年接近炒房巅峰,达到惊人的20万元/平方米,但温州人注定要在2011年前后承受连环打击,金融危机的持续发酵令迪拜楼价缩水超过45%,新房空置率超过四成,温州人花了20亿元买一个楼市大教训,至今心有余悸。

温州银监局数据则指出,截至今年7月末,温州银行业储蓄存款余额5019.33亿元,按照全市常住人口911.7万人统计,人均储蓄存款55054元,比全国平均水平高出了1万多元。这些躺在银行“休眠”的巨量资金也反映出温州人如今趋于保守的理财心态。

部分“温州帮”转战A股

随着“炒房团”的覆灭,特定的温州概念也在地产圈逐渐消退,取而代之的是神龙见首不见尾的A股“温州帮”。其实“温州帮”的说法还有不小的争议,它是指今年以来市场上出现的一股神秘资金,在某些股票上短时间内快速拉升,并用断头铡刀形态暴力出货,因为现身龙虎榜时常常是以温州席位为主,故而称为“温州帮”。

这些席位包括了上海证券温州月乐西街营业部、银河证券温州锦绣路营业部、长江证券温州车站大道、方正证券温州丽岱中路、上海证券温州永嘉环城西路、国信证券乐清旭阳路等,但是究竟其背后的操盘手是不是温州籍,难以下断言。

之所以身份未明朗的“温州帮”即刻引发了资本市场的热议,一方面当然是因为“温州”两字在投资界的敏感地位,另一方面则是其操盘手段的凶狠被称为“散户收割机”。“温州帮”的出现,使得曾经横行A股的坐庄手法“吸筹—锁筹—拉升—出货”重现江湖,有观点认为这是徐翔坐庄的“宁波涨停板敢死队”之后,又一波在股市里掀起血雨腥风的强大力量。

根据媒体不完全统计,目前“温州帮”染指的股票众多,包括上峰水泥、同力水泥、中房地产、乾景园林、湘潭电化、华铁科技、中坚科技、银亿股份、安利股份、旭光股份、渤海股份等等,大多都是盘子小、股价低、机构占比少的股票,和游资的择股标准相差无几。

而其中最著名的两大杰作就是中电电机和世龙实业,中电电机经过连续7日大涨超过60%后,曾在9月6日成为两市唯一跌停股,并在随后几个交易日放量下跌,足可见庄家“手起刀落”的操盘风格。

世龙实业的散户也曾遭到温州席位的坑杀,该股7月5日、6日连续涨停后,7月7日尾盘拉升收涨近5%,次日直接低开,并于午后封死跌停。7月7日,世龙实业因连续三个交易日涨幅偏离值累计达20%而上榜。

不过,也有温州本土证券圈内人推断所谓“温州帮”其实是私募机构利用股票配资,借用温州资金“搅局”。在去年A股大牛市期间,温州就曾被戏称为“配资资金批发池”,据温州市证券期货业协会统计,2015年一季度,即牛市火爆时,温州融资融券期末余额达到了78.21亿元,占托管市值1649.29亿元的4.7%。同期,温州全市证券交易额同比上涨249%,占全国总交易额1.94%。

该协会统计还显示,今年上半年虽然证券交易同比减少了46.5%,但截至6月末,温州股市资金开户数达到124.83万户,上半年新增股民15.58万人。

首付贷被叫停后存“变形”:“输血”方式台上转地下

即时 | 2016-10-11 07:20

刚刚过去的国庆黄金周,多地出台楼市调控政策。据《经济参考报》记者了解,虽然首付贷已经被监管层三令五申叫停,但从台上转为地下的房贷首付款“输血”方式仍然大行其道,其资金来源难以控制的问题亦越发凸显,目前比较常见的是通过互联网金融平台的房产抵押贷款来作为首付进行购房。

首付贷一般被认为是购房者首付不足情况下的一种购房行为,而事实上首付贷不仅可以让不符合购房条件的人利用杠杆去买房,还可以利用房产的增值生成利润,因此首付贷市场需求持续旺盛。

正常来说,一个买房者需要买房并且向银行贷款,需要有一定还款能力,那么首付就属于评估还款能力的一种体现。钱罐子首席金融官姜再宸表示:“如果连首付都给贷款,会导致银行发生无法收回贷款的风险,进而加剧银行的系统性风险。”

此前,住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,明确规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,意味着“首付贷”业务被正式叫停。然而,市场上依然存在变形的“首付贷”。

以房产中介机构为例,不少房产中介可以为购房者垫付首付,有的是中介直接垫资,有的则是与银行有着密切联系。第二种方式中,往往由中介出面帮助购房者从银行申请大额信用卡、办理高额度消费贷,或者先做一笔抵押贷款等,再将这笔资金用于房屋首付。

除上述资金通道外,神仙有财CEO惠轶指出,互联网金融已经成为首付贷款的重要资金渠道,其向购房者发放首付贷的形式大致分为三种:一是开发商或房产中介机构,通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务;二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融平台合作,由前者提供购房首付贷款需求,后者提供贷款资金;三是互联网金融平台独立提供贷款服务。可以说,整个首付贷的资金链比较复杂,资金来源和范围较广,加上银行、P2P平台等机构有可能暗地里为首付贷提供便利,所以会出现首付来源难以查清的情况。

值得一提的是,目前互联网金融平台通过房产抵押贷款业务来“输血”首付贷的行为较为普遍。盈灿咨询数据显示,2016年1-8月,涉及房地产抵押贷款的平台约有200家。

在一线城市,房产依旧是最好的抵押产品,其保值性、流通性都较一般抵押品好。P2P财经评论员刘侠风介绍:“在P2P平台上,房抵贷的贷款利率区间一般在10%-24%。不同城市竞争程度不一样,利率有比较大的差距。”

对于房产抵押贷用作首付款的现象,刘侠风坦言,在实际操作中,一般贷款要有贷款用途说明。比如装修,比如其他消费,会有一个形式上的监管,但实际操作过程中,不好管控。

“深八条”后深圳楼市降 有楼盘卖价应声低开一成

即时 | 2016-10-11 07:17

广州日报深圳讯 (记者 肖陆军)自10月4日“深八条”出台以后,深圳楼市似有降温之势。前晚,“深八条”出台以来深圳首个新盘山语海开盘,“4.4万元起”、“南山楼盘卖出龙岗价、坪山价”,占据很多网络媒体的新闻头条。山语海降价开盘真相如何?广州日报记者了解到,该楼盘开盘价比备案价平均低10%,总体均价约5.8万元,而且该楼盘区位并不太理想,配套也不够完善,还谈不上“南山盘卖出龙岗价”。不过,山语海的降价开盘被部分业内人士认为是深圳楼市开始降温的风向标。

传言:真降价了?

真相:只是比预期略低

前晚,楼盘降价的种种消息不断刷屏。山语海的价格真的特别便宜?答案是:确实比预期低。深圳中原研究中心周报指出,作为新政后首次开盘的山语海,备案房源全部出售,户型为79~238平方米2~5房,总共548套,部分小户型价格比预期低1万~1.3万元/平方米。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉介绍,山语海备案均价在6.4万元/平方米,开盘均价约5.8万元/平方米,开盘价比备案价下调10%,成交价最低4.4万元/平方米起,最高价达到9.1万元/平方米。值得一提的是,山语海备案日期是9月21日,也就是说,其真实成交价实际也仅仅比开发商预期低了10%左右。

据深圳中原研究中心统计,今年的“银十”首周仅2个项目入市,推售总房源608套,低于预期。除山语海外,还有地处龙岗的恒地悦山湖加推了60套,均价3.9万元/平方米,与前期产品持平。

疑问:缘何低开?

业内:开发商捂盘不成“蚀把米”

记者了解到,山语海开发商是深圳市赤湾房地产开发有限公司,在深圳是个小开发商,母公司为中国南山开发(集团)股份有限公司。虽然楼盘地处蛇口,但实际区位不是很好,公共配套目前比较差,开盘低其实比较符合它的现状。此外,开盘价低与开盘时间也有关,该盘已经到了非开不可的时间。记者昨日在深圳规土委官网看到,该楼盘批准预售时间是9月21日,根据有关规定,房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。开盘时间拖到10月9日,有业内人士直言开发商这回“捂盘” 捂黄了。

李宇嘉认为,整体来看,这个楼盘本身品质不太好,价格而言,周边类似楼盘均价6万元以上,山语海与周边楼盘并不具有足够的可比性;时间节点对于开发商来说不是很好的开盘节点,因为新政出台,市场情绪确实在降温,预售价格的调整在预料之中。

离谱:降价盘还有喝茶费?

亲历:小户型抢手大户型难卖

在山语海开盘现场,有媒体现场看到有中介举牌兜售喝茶费,喝茶费一开始在外场叫价20万元,后降到5万至15万元不等,并可额外给出2个点的折扣。按照深圳市场惯例,一般来说有喝茶费的楼盘,向来必须是比较走俏的。此外,还有言论指出该楼盘很多房源尤其是低价房源被开发商内部认购,一般人买不到。

记者的一位朋友购买到了该楼盘的一套中间楼层88平方米的小三房,均价在5万元/平方米,其表示按照正常流程就可以购买到,并没有给中介喝茶费。记者了解到,当日开盘现场的实况是小户型销售率比较乐观,但还是有少量剩余,大户型的销售不及预期。

据开发商口径,该期项目共548套房源,认筹客户有800余批,先后到场700余批,多为南山本地客户,共成交400套左右,整体销售率约72%。


预测

后市怎么走?

还得看看政策和市场

【政策】

房贷新政落地

评估费将调整

10月8日,深圳市房地产评估发展中心在官网提示,将于11月8日起对房地产评估价格进行例行更新。由于紧随深圳楼市调控新政,此次评估价格调整多被业内解读为上调。

深圳市日前下发《关于2016年10月4日差别化住房信贷政策的实施细则》(下简称《细则》),将深圳市住房利率限定为基准利率的0.9倍至1.1倍。《细则》除了重申10月4日公布的新政内容外,还就市民关心的外地有房有贷情况进行了解读:在外地有1套未结清房贷记录,在深圳首次置业贷款首付比例不得低于50%,利率不低于基准利率的1.1倍;在深圳无房但有两次及以上未结清住房贷款记录的,禁止新发放住房贷款。

【市场】

观望情绪

有点浓厚

深圳中原研究中心周报分析,虽然传统周期“银十”期间预测入市项目较多,但客户的观望情绪进一步增长。目前深圳房价处于高位,短期投资风险大,特别是高杠杆客户。

深圳市规土委官网备案信息显示,近期还有华润城润府二期(二、三区)、中粮紫云花园、信义荔景御园、心海城一期、佳华领域广场一期及岭宏健康家园6个楼盘取得预售许可证,批准预售时间集中在9月22日至29日,也即将开售。记者核实发现,除了岭宏健康家园没有规模开盘消息以外,其他5个楼盘都已经开盘。但有楼盘并没有将全部房源一次性推出,存货还不少,如信义金御半山3期9月24日开盘,当日仅推出628套,存货至少还有约900套。上述这些楼盘的价格走向值得关注。

李宇嘉建议,普通购房者可继续观望,同时应该多看看盘,了解市场走向。

合肥楼市限购政策效果初显 房屋成交连续数日零备案

即时 | 2016-10-10 15:19

中新社合肥10月10日电 (张俊)作为“楼市四小龙”之一的合肥,在国庆期间启动限购已有一周。受新政影响,合肥市房屋成交连续数日零备案,而不少房屋中介原本洽谈好的交易也因限购而放弃,限贷政策效果初显。

记者10日从合肥市房管局获悉,之所以连续多日出现零备案的情况,主要是受新政影响,在合肥购买住宅商品房,需提交名下房产报告,而房管局的系统也正按照新政规定在做调整,导致备案一直显示为零。

事实上,限贷的影响不仅体现在备案数量上,记者10日在合肥市国土资源局不动产登记处看到,前来办理二手房过户登记的市民并不多,相反咨询窗口人头攒动,排起了长队。据工作人员介绍,前来咨询自身是否符合购房条件的居民突然增多,一个小时咨询的居民超过200组,而部分外地户籍市民因为社保时间不足,买房计划只能暂且搁置。

记者从合肥市多家房屋中介机构了解到,国庆节后,前来咨询购买二手房的客户猛然减少,而咨询的外地投资客几乎为零。

新政也对市区内的部分楼盘产生了影响。合肥经开区一处楼盘的销售顾问何女士说,之前有意向购房的客户有50户,限购政策出台后,有十几户客户都因不符合条件而放弃购房。

合肥学院房地产研究所所长朱德开表示,当下投资客较多,这次政策有助于抑制投资需求,交易量会下降,房价过快增长有机会遏制,但房价还会上涨,同时上涨幅度会降。可以说,这是一次全方面的调整,如果严格执行,打击不良现象,有助于楼市回归正轨。

限购政策实施范围只限定为合肥市区,并不包括合肥下辖的四县一市。合肥房管局统计数据显示,国庆期间,以肥西、肥东和长丰为代表的周边县市销量稳固增长,多家楼盘销售火爆,外溢现象明显。

合肥下辖的肥西、肥东和长丰三县随着合肥楼市的火爆水涨船高,肥西一地块土拍楼面价每平方米超过万元人民币,二手房均价也在一万元/每平米左右。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示,进入楼市的资金如果被限购,可能会流入下一级城市或周边地区寻找机会,这是正常的现象。

业内人士表示,此次加大土地供应量、限购限贷政策从严、严格控制备案价涨幅等举措,对于楼市影响已经初显,有利于合肥房地产市场长期稳定、健康发展。(完)

楼市调控不能追求数字游戏

即时 | 2016-10-10 12:31

【这样的平均房价统计当然不够专业,也不够真实,而更像是一个数字游戏。仅仅依靠老的调控套路,甚至玩数字游戏,不仅会造成市场错觉,还可能封杀制度改革的空间。】

媒体报道,根据苏州市住建局提供的数据,苏州房价已由10月2日的2.2万元/平方米左右跌落至6日的1.3万元/平方米左右。苏州市物价局8日也表示,经过近半个月的商品房专项检查,物价、住建等部门联合查出22家涉嫌存在捂盘惜售、未明码标价、明码标价要素不全、标示内容更新不及时等违法违规问题的房企。

短短4天内,楼市均价就下降了40%以上,从政策出台到市场反应之间的滞后期完全没有出现,这似乎表明楼市调控和专项整治行动的精准性和成效。但实际上,以间隔4天的楼市数据统计房价趋势,一点也不具有统计意义。比如,如果10月2日开盘销售的楼盘集中于热门区域,而6日开盘销售的楼盘集中于冷门区域,那么自然可以得出平均房价迅猛下降的结论。反之,如果先销售的是冷门区域的楼盘,则会得到相反的结论。此外,不同楼盘的营销手段、力度不同,也足以对如此短时间内的楼市均价统计产生影响。事实上,苏州房价之所以在4天里出现逆转,就是因为在新出台的楼市“急冻”政策影响下,成交量从城五区转向了远离市区的吴江区的结果。而城五区的成交量尽管急剧下跌,但房价目前并未下降。也就是说,苏州房价的突然下跌,是偏远地区楼价稀释了城五区楼价的结果。

这样的平均房价统计当然不够专业,也不够真实,而更像是一个数字游戏。但不能否认,数字游戏也有可能起到强力逆转市场预期的作用。4天里平均房价就降了40%以上,足以给市场降温,让此前情绪高涨的购房者驻足观望,让楼市调控及与之配套的整治行动成效在最短时间内完全呈现出来。但问题是,这样的效应能持久吗?

拿数字游戏改变市场预期,不仅效应可疑,而且很可能产生相反作用。一方面,数字游戏本身,反映的就是楼市调控执行过程的不严肃,不严谨;另一方面,市场有理由认为,既然统计数据显示楼价4天就下降了40%以上,那么可以认定楼市调控任务已经完成,刚刚启动的楼市调控很可能只会在短期内运行,必然在今后松绑。这种判断,只会增加而非减少调控的阻力。

苏州楼价戏剧性下降这一幕,对其他城市具有警示意义。国庆期间,全国20多个城市密集出台了“限”字当头的楼市调控政策,涵盖一、二、三线城市,与此同时,不少城市开始增加土地供应,目的都是给楼市降温,让房价回到正常区间。过去的楼市调控史表明,“限”字当头的调控政策,短期效应都比较显著,但一旦形势有变,楼价反弹力度都超乎预期。历史已经证明,楼市调控必须升级到政策稳定透明、制度改革同步进行的台阶上来,才有可能跳出时而鼓励时而限制的怪圈。这也就意味着,对于楼市调控的政策表述和效果评估,都不能玩虚的,只有这样,才有可能在采集真实数据的基础上,提出相应的调控政策和改革措施。仅仅依靠老的调控套路,甚至玩数字游戏,不仅会造成市场错觉,还可能封杀制度改革的空间,让市场与政策的背离度增大。这样的楼市调控,即使真的有效,也不可取。

21城连出26策降温楼市 多地楼市成交应声下滑

即时 | 2016-10-10 07:22

21城连出26策降温楼市多地楼市成交应声下滑

资料图 中新社发 张云 摄

9日,江苏银监局发布通知指出,对于实施限购措施的城市,居民家庭首次购房和首套房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例不低于30%;二套房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例不低于40%。这是国庆以来的第26个有关房地产调控收紧的政策。

国庆小长假本是地产商计划中的销盘最好时机,楼市调控政策却在这场已硝烟漫布的战场中拿出“杀手锏”,喧嚣戛然而止……自9月30日北京出台首个楼市收紧新政后,截至目前已有21个城市出台多达26个收紧新政,以快速为燥热的楼市降温。

在此背景下,楼市成交应声下滑。中原地产研究中心数据显示,2016年国庆长假期间,北京新建住宅签约216套,二手房住宅签约209套,合计签约425套。较2011年的1039套、2012年的587套、2013年的863套、2014年594套、2015年的543套均大幅度下调。此外,武汉房管局数据显示,武汉国庆期间楼市成交呈现过山车。10月1日1067套,10月2日792套,10月3日612套,10月4日271套,10月6日227套。天津方面,二手房买卖交易量与9月同期相比下滑20%至30%。

中原地产市场总监张大伟表示,成交陡降的原因便是楼市收紧政策的快速上线。在预期仍然不明朗的情况下,政策出台使购房者陷入观望,涨幅有望快速放缓。

值得注意的是,成交分化依然明显。CRIC研究中心报告显示,在京、沪成交同比跌4成,广州成交却同比增454%。同时,在南京、厦门等热点市场降温显著的同时,南昌、南宁等地成交火热。数据显示,南昌2016年国庆七天共成交住宅面积20.31万平方米,较2015年、2014年同期分别上涨344%和292%。济南更是较2015年、2014年同期大幅上涨322%与980%。

CRIC研究院分析师杨科伟表示,资金外溢至热点城市促使周边大幅上涨。例如,在苏州政策不断收紧之下,扬州、温州今年黄金周成交较去年分别上涨157%和320%,而广东、佛山、东莞集体政策收紧,也导致部分需求外溢至江门、韶关等城市,其中韶关国庆7天共成交8.63万平方米,较2015年同期上涨157%。

杨科伟表示,房产已经成为全社会资产保值增值的金融工具。在产能过剩、实业投资萎靡不振大背景下,资产配置荒愈演愈烈,居民及产业资本保值、增值需求急需寻找一个出口,恐慌式抢购带来城市房产价格爆发式上涨。宽松的货币政策环境又让金融体系资金给购房者加高杠杆提供便利。

“现阶段来看,基于宏观经济环境、货币政策没有显著改变,地方出台的限购、限贷等限制需求端的政策并未触及本轮楼市量价暴涨的核心动因,地价涨、房价涨的预期普遍存在,房企业绩完成度较高而没有降价出货的动力,预计热点城市价格并不会显著下调。”杨科伟说。

不过,杨科伟也表示,如果未来货币政策出现阶段性收紧,或者严控房地产行业资金流入,或出台有力措施引导社会资金“脱虚向实”,部分热点二、三线城市楼市可能会陷入较长调整期,“量价齐跌”将是大概率事件。

张大伟则表示,调控新政的快速落地,加上央行的收紧预期,四季度楼市调整可能性加大。(记者 梁倩 徐海波北京)

9天21城发布楼市调控政策 限购之后是否还将有后招?

即时 | 2016-10-10 07:13

9月30日起,21个城市针对楼市密集发声,其中6个城市在短短数天内连颁两道禁令。限购、提高首付比例几乎成为集体调控楼市的标配。

这场开始于去年年底,在今年年中发酵,并在八九月份达到癫狂状态的全国性房价上涨,随着这波高密度政策出台而被遏制:不少地区已经出现购房者毁约退房的现象。

楼市,中国人理财的最后一道心理防线,未来又将走向何方?

二套房七成首付是主流

今年“十一”,除了车水马龙的高速路和著名景点,楼市是当之无愧的主角。长假期间,几乎每天都有两三个城市公布最新楼市政策。9天中,有21个城市针对楼市发声,其中16个城市明确表示将新规定或进一步采取限购政策;15个城市明确将上调首付比例,以降低购房融资的杠杆率。

值得注意的是,在这15个城市中,最高的首付比例为七成。如北京,将购买二套房以144平方米为界限,分为“普通自住房”和“非普通自住房”两类,后者在按揭贷款时购房者需要至少首付七成,而前者也要至少首付五成。而深圳、广州等地则将二套房首付比例全部调整为“七成以上”。

不仅如此,不少城市还上调了首套房的首付比例。武汉、济南等地将首套房首付比例由此前的20%上调至30%;北京地区则由最低30%上调至最低35%;天津部分地区首套房贷款比例上调至40%。

“以北京为例,尽管目前银行对首套房利率优惠政策变化不大,但之前是认贷不认房,就算购房者名下有房,在还清贷款后购房也可享受首套房待遇。而新政则将购房门槛提高不少。”伟嘉安捷企划经理吴昊向北京晨报记者表示,在购房人群中,大约有40%的购房者是二套房购买者,其中有三分之二可能受到新政影响。在这些人中,大部分购房者都希望购买140平方米以上的大户型。

按此计算,如果在北京以500万元的房屋为例,按照以前30%的首付比例计算,购房者需要支付首付款大约150万元。而按照新规,即便是首套房首付也要多出25万元,如果二套房,普通自住房则将多首付100万元,而非普通自住房的首付则要多出200万元。

银行信贷或被迫再调整

“下半年,银行将着力发展个人房屋按揭贷款。”仅仅一个半月前,各家上市银行中期业绩发布会上,银行高管的雄心壮志还萦绕耳边。如今,各地政府则要求收紧楼市的金融杠杆。央行行长周小川也表示,政府高度重视部分城市房价上涨,信贷增长会有所控制。

今年以来,个人住房按揭贷款以从未有过的方式,支撑起了整个金融业新增贷款的比重。央行数据显示,8月份以个人按揭贷款为主的住户部门中长期贷款新增贷款6755亿元,占当月人民币贷款新增总额9487亿元的七成以上。有业内人士直言,今年中国的GDP增长主要动力源于楼市。

“银行不得不随着国家政策的调整而改变方向。”民生银行首席经济研究员温彬坦言,即便银行不愿意调整,但楼市的风险已经凸显。不过,他预计,银行针对首套房贷款优惠仍将有所保留,将会继续服务于刚需人群。

北京晨报记者调查发现,目前各家银行还暂未对房屋按揭贷款执行新政。但在新政出台前,已有银行将首套房贷款利率优惠从此前最低8.3折,上调至8.5折。

吴昊表示,由于今年楼市火爆,银行贷款任务已经基本完成,上调折扣也有年底流动性收紧的原因。


加息?加税?

楼市限购之后,政府是否还将有后招?

日前,国际货币基金组织(IMF)曾表示,中国大城市房价暴涨不可持续,建议征收房产税。但业内人士分析认为,由于当前中国一些房屋产权并不明晰,短期内征收房产税难度较大。

“从以往的经验看,如果限购、去杠杆都不管用,那么下一步就是加息了。”吴昊认为,现在已经到了调控政策必须得出的时候了。

在中国银行国际金融研究所宏观经济与政策主管周景彤看来,今年四季度至明年一季度,将是中国楼市的重要转型期,但对于是否有进一步动作,则还要看当下政策执行情况。“政府要控制房地产癫狂状态,而非一棒子打死。保持平稳才是上上策。”

华创证券分析师屈庆则认为,限制热点城市是为了将需求挤出到非热点城市,整体还是会因城施政,不会全国范围内收紧房地产政策。

汇丰的报告也显示,中国房地产过热只在个别城市,全国房地产发展不平衡、一二线城市以外其他地区房产价格因高库存而走平,系统风险仍然很低。

此外,业界也有声音认为,楼市平静之后股市或将再起。

“这算得上是史上最严楼市调控,预计这一轮房价上涨接近尾声了。”方正证券首席经济学家任泽平认为,国庆密集的房地产调控或将再度利好股市。“房地产调控利好债市,利好消费股和PPP,利空商品和周期股。”

而中金报告则认为,未来几个月房价有望降温,但政策再加码阶段,对应A股地产股仍有10%到20%上涨空间。

不过,广发策略则认为,楼市资金流入股市的条件相当苛刻。首先要保证房价下跌是短周期下跌,而非长周期向下拐点。其次,货币政策进一步宽松,但这一点可能性很低。

北京晨报记者 姜樊

9天21城发布楼市调控政策

9月30日

北京:首套首付35%,无论有无贷款,二套首付50%。

天津:外地户籍在市内六区和武清区禁购第2套。

10月1日

成都:部分区域只能新购买1套商品住房。

郑州:180平方米以下住房,本地户籍限购第3套,外地户籍限购第2套。

10月2日

无锡:外地户籍禁购第2套。二套首付由不低于30%调整为40%。

济南:本市户籍禁购第4套,外地户籍禁购第2套。首付比例提高。公积金贷款最高额度下调。

合肥:市区内本市户籍禁购第3套,外地户籍首套需有连续社保和缴税证明,禁购第2套。

10月3日

武汉:部分区域实施限购政策,首套首付比例提至25%,二套房提至50%。本地人禁购第3套,外地人禁购第2套。

苏州:外地户籍首套房需提供纳税或社保证明,禁购第2套。本市户籍禁购第4套房。

郑州:首套房贷款首付30%,二套房40%。

10月4日

苏州:首套房最低首付比从20%调高至30%。

深圳:深圳户籍成年单身人士在深圳禁购第2套住房;在深圳连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭禁购第2套住房。

广州:本市户籍禁购第3套,非本市户籍提供3年以上个税证明或社会保险缴纳证明的,禁购第2套住房。

长沙:住建委约谈部分涉事开发商,要求大力整改,强调反对“暴涨乱涨、为涨而涨”。

10月5日

南宁:开发商取得预售许可10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,实际销售价格不得高于预售申报价格。

南京:(9月25日,南京对本市户籍禁购第3套,外地户籍禁购第2套。)非本市户籍首套需提供1年社保;本市户籍成年单身人士禁购第2套;首套首付50%。

厦门:180平方米及以下,本市户籍禁购第3套,外地户籍禁购第2套、首套需3年社保。

10月6日

珠海:144平方米及以下,本市户籍禁购第4套;外地户籍禁购第2套,首套需一年社保。

惠州:强化预售制度的落实以及预售资金的监管力度,首次对中介的秩序规范做出规定。

福州:144平方米及以下的,城区户籍禁购第3套;外地户籍禁购第2套,首套需一年社保。

东莞:本市户籍禁购第3套。外地户籍购买2套需1年社保。

10月7日

佛山:本市户籍禁购第3套。非本市户籍可购买1套新建商品住房。

10月8日

上海:继续严格执行“沪九条”的基础上,进一步强化市场监管。

合肥:限购查询对象除购房者本人、配偶外,未成年子女也纳入其中。

北京晨报记者 杨奕

9天21城出台新楼市调控政策 未来房价会下跌吗?

即时 | 2016-10-10 07:12

9天21城楼市调控鼓声隆隆 挡住你看房的脚步了吗?

放松的国庆假期,却迎来了收紧的楼市调控。北京、天津率先鸣枪,济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。短短9天,先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。这一出惊心动魄的集体调控大戏之后,房地产市场和市场中的你发生了什么变化?在多位业内人士看来,房价大跌不是政策层希望的场景,调控是为了刹住房价这辆超速的列车。

两至三成客户取消或延缓换房

“刚办完网签,担心贷款批不下来。”市民刘女士昨日向北京晨报记者表示出担心。

9月30日,北京调整了购房首付款比例,购买首套普通自住房的首付比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付比例不低于40%,对拥有1套住房的居民家庭,首付比例均不低于50%。同日,天津规定在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购房。

限购限贷政策的出台,直接影响到了楼市成交量。据伟业我爱我家市场研究院统计,10月1日至6日,北京新建商品住宅(不含保障房)网签量仅为204套,与9月同期相比大跌73.7%,比去年同期下跌42.2%;二手住宅网签量仅为152套,与9月同期相比大跌96.5%。国庆期间通过我爱我家达成的新增合同签订量、新增客源量、新增房源量、新增带看量等数据全线回落,市场明显降温。受信贷收紧影响,预计将有两至三成的客户取消或延缓换房计划。在天津,从我爱我家国庆假期期间二手住宅的实际交易量看,与9月同期相比减少了50%。

21城成交量实际跌幅达40%

在北京、天津之后,各地的楼市调控政策也密集出台,截至10月8日,已有21个城市出台新的房地产政策。总体来看,一线城市限购限贷最为严格;二线城市重启限购限贷,但在社保年限要求、首付比例等方面较一线城市稍弱;三四线城市的调控政策更多聚焦在市场规范以及对普通住宅的限购。调控政策出台之后,有的城市楼市一夜变天,成交量速降;有的城市抓住抢购的末班车,进一步推高了成交。

以南京为例,在相继出台了限购、“宁十三条”、限贷等调控政策之后,南京楼市成交量“速冻”,国庆7天只认购了1307套新房,与去年同期相比下滑超过50%,创下了近5年来的新低。苏州从10月5日开始五大区每日成交量不足百套,而在限购、限贷政策前,苏州楼市日成交量均过千套。

但是,总体来看,限购末班车推高了国庆期间网签成交量,如济南、东莞、佛山等地出现限购前的集中签约,签约量同比上涨超2倍。中原地产研究中心统计数据显示,国庆7天,全国54个主要城市商品房住宅网签41801套,远高于前两年的2.1万套与2.33万套。“网签数据不能反映当下的市场情况,从实际签约看,受到新政影响的21个城市,成交量实际跌幅达到了40%左右。”中原地产首席分析师张大伟表示。

在一些尚未限购的城市中,国庆期间迎来了购房热,据重庆一家房地产公司签约中心的工作人员透露,国庆期间购房者人数达到平时3倍左右的水平,并且出现在现场给朋友写借条借钱买房的情形。


释放明确信号:为市场紧急降温

为什么21城选择此时密集调控房地产?经济学家马光远认为,房地产市场到了今年下半年,投资和投机需求成了主流,大量的炒房资金在热点城市游弋,土地市场高烧不退,房子已经失去真正的居住功能,成了资本玩家的传递游戏。按照政策周期与市场周期,本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道,如果市场泡沫过大,下跌引发的风险势必危及实体经济,“各地连夜出台调控措施,是向市场释放明确信号:高层不允许房地产市场的疯狂之火危及中国经济整体,通过限购限贷,为市场紧急降温。”

对于限购之后的房价走势,大多数业内人士认为,出台调控政策,目的不是为了打压房地产市场,而是为了稳定过快上涨的局面。“未来市场预期是尽快遏制房价过快上涨,努力回归到合理区间。”中原地产首席分析师张大伟表示。

本版撰文 北京晨报记者 杨奕

■六问

1、还会有多少城市加入调控行列?

中原地产首席分析师张大伟:预期达到20至30个,主要包括两类:房价已经明显上涨的一二线城市包括周围辐射区;房价可能上涨的城市也会跟风出台部分政策表态。

2、未来房价会下跌吗?

中原地产首席分析师张大伟:政策的目的不是降房价,而是抑制房价过快上涨。但市场并不理性,很快会出现降价的个案,如果一旦年末央行额度吃紧,房价下调很可能会蔓延到很多城市。

3、哪类城市更有危险?

经济学家马光远:一类是本身没有太多概念但经历暴涨和爆炒的城市,比如合肥,过去有点低估,现在则是严重高估;一类是未来的供应仍然很大但经历了大涨的城市,如郑州。

4、三四线城市房价会涨吗?

中原地产首席分析师张大伟:可能性不大,三四线城市当下改善需求饱和、刚需不旺盛,所以投资需求不太可能转移。

5、未来楼市会有什么变化?

经济学家马光远:本轮房地产牛市结束之后,恐怕很难见到万众抢房的疯狂局面,房子的涨跌将成为市场的常态。

6、在调控下,买房应该如何选择?

中原地产首席分析师张大伟:购买优质有价值的区域资产,购买改善型优质楼盘物业,选择现房比期房好。

9天21城出台楼市调控政策 多供地能给楼市退烧吗?

即时 | 2016-10-10 07:04

针对近一段时间部分热点城市楼市持续“高烧”,新一轮房地产市场调控热潮正在掀起——自9月30日至10月8日,短短9天时间,北京、天津、成都、合肥、郑州、杭州、苏州、深圳等21个城市陆续出台楼市调控政策,有的城市出台了购房风险提示,旨在抑制投机投资需求,遏制房价过快上涨。

有媒体称,多地房价上涨,凸显楼市供求关系的不平衡,建议政府应切实增加住房用地供应,稳定市场预期。但是,楼市高烧果真源于住宅用地供应量不足吗?

结构矛盾:

资金避险与冷热不均

国家统计局数据显示,1—8月份,全国住宅销售面积增长25.6%,销售额增长40.1%。但从全国范围来看,量价齐升的背后,楼市去库存的效果并不明显,一二线热、三四线冷的结构问题仍然突出。

从库存方面看,8月末,商品房待售面积70870万平方米,仅比7月末减少512万平方米,去库存任务仍然艰巨。其中,住宅待售面积减少639万平方米,办公楼待售面积减少2万平方米,商业营业用房待售面积增加54万平方米。

央行近日公布的数据显示,8月份全国人民币贷款增加9487亿元,是7月4636亿元的两倍多,而8月份以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元,占当月新增贷款的一半以上。

今年3月底,京沪深楼市新政出台或从执行层面从严,投资客的购房资格得到限制,因此,资金开始转战不限购的酒店式公寓等类住宅产品,周边核心热点城市的优质项目也成为投资对象。比如长三角经济圈上海的投资客开始转战苏杭,京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津等。同时,经济圈内热点城市楼市也带动周边楼市的投资,比如长三角苏州楼市的火热导致苏州的投资客转战无锡。

“对于一线城市和热点二线城市来说,投资情绪旺盛是一个突出的特点。”在国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘为民看来,目前热点城市陆陆续续出台限购政策,一方面是缓解住房需求的释放速度,另外一方面是调节市场的紧张情绪,“可能在未来一段时间内,这些城市的限购政策还将持续存在。”

调控十年:

防泡沫与去库存

“此轮调控政策相对比较温和,但针对性强,就是限制炒房,防止泡沫出现,房价上涨速度会有所放缓。”中国房地产业协会原副会长朱中一说。

回顾十年来的楼市政策,总有一种“过山车”的感觉。

2005年,“国八条”开启了调控房价的序曲,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为加强宏观调控的一项重要任务。随后至2007年,“国六条”出台、央行上调存款准备金率及多次加息,政策持续收紧抑制市场过热。

2008年,是政策出现分水岭的一年。上半年,楼市调控持续加码,中国楼市出现10年大拐点,量价齐跌,楼市过热调控取得一定成效。但是,随着金融危机的爆发,从2008年9月央行降低贷款利息开始,一系列政策由“控制”向“救市”的态度转变,其结果就是2009年房价继续上涨。

2009年到2013年,从“国四条”开始,政策再度从宽松转向调控,“新国十条”“新国八条”“新国五条”陆续出台。这一轮的收紧,最终使得各地房价在不同时段出现回落。

2014年,调控政策进入新的轮回。各地方政府逐步取消限购限贷政策以及“930新政”等政策的出台,最终导致楼市逐步回暖,并在2015年年底至今进入新一轮暴涨……

面对防泡沫与去库存、一二线热而三四线冷的结构性矛盾,更需要从房地产政策之外,寻求更加宏观有效的举措加以引导。

安居乐业:

供地不足还是产业失衡

针对市场分化,业内专家普遍建议,房地产调控必须实行分类指导,因城施策。热点城市的调控重点应当是控房价、防风险、防泡沫,三四线城市的重点依然是去库存。

受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响,近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议,金融机构应对流入房地产市场的资金加强监管,防控楼市风险和泡沫,同时引导更多的资金进入实体经济。

城市安居,重在乐业。业内人士指出,从长远来看,城市发展不能只是房地产一头热,必须要有强有力的产业支撑。如果三四线城市仍旧没有吸引力,那么一二线城市的房价就不可能“退烧”。

全国房地产商会联盟主席顾云昌分析认为,由于我国城市发展不均衡,北京、上海、深圳和一些重点二线城市本来就不存在去库存问题。相反,很多三四线城市由于市场饱和、商业地产过多、产品业态错配等原因,库存压力仍然很大。

从总体上看,房地产调控不仅仅是市场问题,更是宏观社会政策的问题。面对房价暴涨的市场失灵,只有依靠社会政策不断完善,在制度设计上注意产城融合,让公共服务空间布局进一步均等化和合理化,才能从根本上矫正房地产市场失灵,避免城市无序扩张。

“楼市‘供给侧’改革的重点应该是‘疏’,疏导人口流向,建设多个智慧型中小城市和卫星城镇,对涌入大城市的人口进行疏导;疏导产业发展,增加中小城市就业机会,吸引人口在当地就业生活;疏导城市构造,尤其是疏导土地供应结构。”顾云昌说。(本报记者 邱 玥 陈 恒)

21城市限购遏制房价上涨

即时 | 2016-10-09 15:35

本报综合消息 昨天,上海、南昌、成都三地出台楼市调控政策,这是从9月30日至10月8日的9天内,已有包括北京、天津、苏州、郑州、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州在内的21个城市出台了楼市限购政策,这21个城市涵盖了一线、二线、三线的城市,各城市发布了力度不一的楼市调控政策。

-上海六条举措

昨天,上海市住建委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》,提出进一步强化市场监管,加大执法力度,规范市场秩序,坚决遏制房价过快上涨态势。

上海市的6条措施具体是:1,进一步加大商品住房用地供应力度。2,进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。3,进一步加强新建商品住房预销售管理。4,严厉查处房地产市场违法违规行为。5,全面实行存量住房交易资金监管制度。6,加强政策解读和宣传。

-成都首套房首付比例提高至三成

记者昨日晚间获悉,成都市对购买首套房施行差别化住房信贷政策。文件规定,购买首套普通住房的首付款比例不低于30%;已购买1套住房且购房贷款未结清的家庭,首付款比例不低于40%。而对于拥有2套房以上且购房贷款未结清的居民家庭,暂停发放房贷。

此次成都的调控新政中,提升了房贷首付比例。新政适用范围包括成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内商业性个人住房贷款。该方案从今天起实施。

-南昌首套房最低首付提至30%

南昌将实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策。从昨天起,南昌暂停向在市区已拥有1套及以上住房的本市户籍居民出售新建商品住房;暂停向在市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房和存量住房。

首次购房申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%;拥有1套住房且无购房贷款记录、拥有1套住房且相应购房贷款已结清、居民无房但有1次购房贷款记录的,申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例均为40%;拥有1套住房且相应购房贷款未结清,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为50%。暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民发放商业性个人住房贷款。

-各地楼市调控政策特点

“十一”前少数二线城市出台了收紧楼市的限购或限贷政策,此次黄金周期间,北京、苏州、深圳、南京、厦门等城市属于“加码”调控。例如,北京分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此,北京、深圳、合肥、苏州等城市限购力度恢复到2014年“9·30”之前。

各城市新一轮楼市调控政策中,天津、郑州、成都、济南、无锡、福州等地则同时出台了限购、限贷等措施,且多地采取了“分区调控”模式。例如,天津对已有1套住房的非本市户籍家庭,暂停在市内六区和武清区再购房,同时提高其首套房商贷首付比例至40%。

南宁和惠州出台的新政策则未提及限购限贷政策,基本上是从规范市场交易秩序、稳定市场预期等出发。例如,南宁要求房地产开发企业实际销售价格不得高于预售申报价。

房地产专家认为,各地选择十一长假密集出台政策,希望政策积极被市场所吸收,不被过度地解读。因为,如果各地政策出台的时间点不紧凑,会使得部分未出政策的城市面临更大的压力,即防范部分炒房需求从政策收紧城市转移到政策未收紧城市。

综合新华社 成都商报

“沪六条”出台 坚决遏制房价过快上涨

即时 | 2016-10-09 15:35

本报讯 (记者 杨玉红)昨晚,市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》(简称为“沪六条”),进一步强化市场监管,加大执法力度,规范市场秩序,坚决遏制房价过快上涨态势,确保申城房地产市场平稳健康发展。

进一步加大商品住房用地供应力度

2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。根据地块不同情况,进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。

进一步加强商品住房用地交易资金来源监管

建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组,开展土地交易资金监管工作。根据国家有关规定,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的,取消竞买或竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

进一步加强新建商品住房预销售管理

自2016年10月8日起,全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案),对上市房源定价不合理的,坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管,不得擅自提价。

房地产开发企业应当严格按照国家和本市商品住房销售管理规定,在销售现场醒目位置公示经备案的销售方案等内容,实行一房一价、明码标价制度,在规定时间内一次性公开上网销售。

严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策,对有意规避限购、限贷等相关规定的行为,强化监管措施,加大管控力度。

严厉查处房地产市场违法违规行为

持续开展房地产开发企业和中介机构违法违规行为专项整治行动,进一步加大整治力度,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。

全面实行存量住房交易资金监管制度

在已试点基础上,制定存量住房交易资金监管办法,全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为,严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

加强政策解读和宣传

加强对房地产市场的监测、分析和研判,定期发布统一、规范的房地产市场信息。对编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为,加大查处力度,依法依规予以严肃处理。

节后多地“加码”楼市调控力度 北京楼市现降温迹象

即时 | 2016-10-09 07:46

节后首日,合肥、济南、武汉、上海、南昌五城再出楼市政策。武汉加码调控,将首套房最低首付比例由之前的25%提升至30%。合肥市明确,商品住房限购查询对象为购买合肥市市区范围内新建商品住房的购房人,包括购房者本人、配偶及未成年子女在内。济南则规定两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的,按共同购房人分别新购一套住房对待。上海住建委公布了六条措施,要求坚决遏制房价过快上涨态势。

昨天,在合肥、济南、武汉三城再出楼市政策后,晚间,上海楼市调控政策也终于再度加码。上海住建委公布了六条措施,要求坚决遏制房价过快上涨态势。此外,南昌昨晚也正式出台限购政策,暂停向在南昌市区已拥有一套及以上住房的本市户籍居民出售新建商品住房,首次购房申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%。

上海

六条措施加码楼市调控

上海市住建委在其官网公布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》。意见要求,进一步强化市场监管,加大执法力度,规范市场秩序,坚决遏制房价过快上涨态势,确保上海房地产市场平稳健康发展。

意见要求进一步加大商品住房用地供应力度,2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。根据地块不同情况,进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例;进一步加强商品住房用地交易资金来源监管,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款;进一步加强新建商品住房预销售管理,实行一房一价、明码标价制度,在规定时间内一次性公开上网销售;严厉查处房地产市场违法违规行为,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为;全面实行存量住房交易资金监管制度,严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务;加强政策解读和宣传,对编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为,加大查处力度。

中原地产首席分析师张大伟认为,上海已经执行了最严格的限购限贷政策,依然出台了加码政策。其中根据国家有关规定,银行贷款、信托资金、资本市场融资等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金,这一条将严格打击部分企业拿地,降低地王出现概率。

合肥

未成年子女名下房产也要查

合肥是今年房价上涨最快的城市之一,与厦门、南京、苏州一起被称为“房价四小龙”,10月2日晚间,合肥官方正式对外发布该市重启限购政策,市区范围内开展限购的调整最低首付款比例,并从严控制公积金贷款。暂停向拥有两套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房;而非本市区户籍居民家庭则限购一套。

昨日,合肥市房地产管理局对外发布“住房限购查询实施细则”,规定当前凡在合肥市区范围内购买新建商品住房的购房人和存量住宅,必须先查询购房者本人、配偶及未成年子女名下的房产信息。此次《合肥市住房限购查询实施细则》,是该市2日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》的“限购令”的具体实施细则。

该细则明确规定,购房人、开发企业和经纪机构如有弄虚作假等行为将承担相应责任。而房地产管理部门工作人员若玩忽职守,将按有关规定追究行政责任,构成犯罪的依法追究刑事责任。

济南

非同一家庭买房按各有一套算

10月2日,济南重启楼市限购政策,要求提高首付比例,非本市户籍限购一套。昨日,济南市出台限购细则,明确购房时间以房屋买卖合同网签时间为准,合同签订时间在10月3日零时之前的,不受限购政策限制;两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的,按共同购房人分别新购一套住房对待。

细则指出,自10月3日起,济南市对在本市市区范围内已拥有3套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女),暂停在济南市部分区域(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区)向其出售住房(包括新建商品住房和二手住房);无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房。

根据“细则”,济南市户籍居民家庭是指拥有济南市区以及三县一市户籍的居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭);家庭拥有住房套数以新购房时居民家庭在济南市区范围内已办理的新建商品房网上签约、不动产登记、房改购房手续和二手房网上签约的住房套数为准。申请人在一套住房中占部分份额的,按其拥有一套住房计算。

武汉

调控升级首套房最低首付提至30%

北京青年报记者注意到,武汉10月3日出台楼市限购限贷新政后,日前再次迎来调控加码。据《中国人民银行武汉分行中国银行业监督管理委员会湖北监管局关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》显示,武汉首套房最低首付比例由之前的25%提升至30%,二套房首付比例最低50%。本地户籍三套房停贷,外地户籍二套房停贷。

财经观察

“9·30”新政后北京楼市出现降温迹象

据市住建委官网数据统计显示,国庆“黄金周”的7天,北京新建住宅实现网签216套,二手住宅实现网签209套,两者合计共实现签约425套。这个数据是自2011年以来国庆“黄金周”同期的最低值,相比2015年同期的543套也下降了21.7%。中原地产首席分析师张大伟称,整体看,北京在“9·30”出台的政策影响了市场热度,市场进入了急速冷冻阶段,涨幅有望快速放缓。

据北京链家地产的一名客户经理介绍,十一期间看房的客户的确有所减少。在新政出台之后,买方和卖方都在观望。在一个“环京楼市”的炒房群里,跟国庆前的狂热相比,多了一些理性的声音。据曾在河北大厂看房多次的市民李女士介绍,环京楼市的房价已经开始松动,买房开始有了议价空间,甚至有些二手房业主开始降价出售。

张大伟表示,假日期间,反映成交量的网络签约系统也基本处于休息状态,实现的签约都为节日前的成交延后至国庆期间网签,所以假期的成交量并不能反映市场的实际情况。“从北京出台的‘9·30’调控新政看,预计北京房价将快速降温,四季度涨幅将明显放缓,在自住房大量供应后,部分区域的价格很可能出现调整。”

本组文/本报记者 朱开云

限购城市继续增多 官员:遏制房价是及时和适当的

即时 | 2016-10-09 07:19

今年“十一”长假期间,楼市迎来新一轮的收紧调控大潮。自9月30日起至昨天,北京、广州、深圳、苏州、合肥、上海等20个城市9天内先后出台楼市调控政策。

针对近一段时间部分城市房价过快上涨的问题,官方怎么看?

昨天召开的国务院常务会议指出,要促进农业现代化与新型城镇化相辅相成,强化地方主体责任,因地因城施策,保障居民基本住房需求,努力实现住有所居,促进房地产市场平稳健康发展。

中国人民银行行长周小川7日在华盛顿指出,近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

财政部副部长朱光耀7日也在华盛顿表示,房地产市场确实存在一些以投资为目标进行的交易,因城施策,采取有针对性的应对措施是及时和适当的,而且正在产生积极效果。他同时强调,实体经济是中国经济发展的关键,要通过减税、信贷资金支持、改善营商环境等措施促进实体经济发展,这样才能实现中国经济的持续健康发展。

据新华社、央视

20城市楼市限购 地产投资投机需求或受抑制

即时 | 2016-10-09 07:17

业内人士称,从国庆长假期间成交量来看,同比明显下滑,一二线城市大部分市场的成交量跌幅已超30%

重庆晨报

哪些城市出台了政策?

昨天,上海市住建委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》,提出进一步强化市场监管,加大执法力度,规范市场秩序,坚决遏制房价过快上涨态势。

上海市的6条措施具体是:1,进一步加大商品住房用地供应力度。2,进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。3,进一步加强新建商品住房预销售管理。4,严厉查处房地产市场违法违规行为。5,全面实行存量住房交易资金监管制度。6,加强政策解读和宣传。

记者梳理显示,自9月30日至10月8日,北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海,这20个涵盖了一线、二线、三线的城市发布了力度不一的楼市调控政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,各地选择“十一”长假密集出台政策,希望政策积极被市场所吸收,不被过度地解读。因为,如果各地政策出台的时间点不紧凑,会使得部分未出政策的城市面临更大的压力,即防范部分炒房需求从政策收紧城市转移到政策未收紧城市。

例如,东莞出台限购政策,除了房价上涨过快等其他城市都有的共性原因外,一个非常特殊的原因是深圳限购升级后,部分刚需购房者和炒房者会转移需求到东莞,进而造成东莞楼市存在交易规模上升、价格攀升等压力。

调控有何新特点?

“十一”前少数二线城市出台了收紧楼市的限购或限贷政策,此次黄金周期间,北京、苏州、深圳、南京、厦门等城市属于“加码”调控。例如,北京分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此,北京、深圳、合肥、苏州等城市限购力度恢复到2014年“9·30”之前。

各城市新一轮楼市调控政策中,天津、郑州、成都、济南、无锡、福州等地则同时出台了限购、限贷等措施,且多地采取了“分区调控”模式。例如,天津对已有1套住房的非本市户籍家庭,暂停在市内六区和武清区再购房,同时提高其首套房商贷首付比例至40%。

南宁和惠州出台的新政策则未提及限购限贷政策,基本上是从规范市场交易秩序、稳定市场预期等出发。例如,南宁要求房地产开发企业实际销售价格不得高于预售申报价。

为何是这些城市?

多位业内分析人士认为,此轮调控政策的出台主要是针对近期房价上涨过快的城市,抑制房价过快上涨是最直接的目的。

据中国指数研究院数据显示,9月中国百城房价环比上涨2.83%,涨幅较上月扩大0.66个百分点,涨势已持续17个月。郑州、无锡、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、芜湖、赣州、福州环比涨幅居前十,涨幅在4.8%-7%之间,多地已在“十一”黄金周期间出台了收紧性政策。

已于8月或9月份开始实施限购或限贷的苏州、厦门、杭州、合肥、南京、武汉9月份新房价格则分别环比涨1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%,继续保持强劲上涨势头。

房地产专家谢逸枫曾表示,如果已出台收紧政策的城市楼市持续高烧不降,地方将调控加码,出台提高房贷首付、利率,限购、限贷条件与标准升级,取消税收优惠,打击第三方房贷平台等政策。

还有哪些城市可能会收紧?

上一轮楼市限购周期(2014年9月30日前),高峰时期共有46个城市发布了限购政策。经历十一长假各地密集发布新政后,记者梳理发现,限购城市迅速从8个增至20个城市,分别是北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、三亚、杭州。

业内人士分析,未来,石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市,仍有出台限购政策的可能。上海等热点城市也不排除会在信贷收紧等方面有动作,政策大体上与2010-2011年的限购限贷政策内容吻合,思路也基本一致。

严跃进表示,后续一些省会城市、计划单列市、部分大城市周边的中小城市,都会有收紧政策的可能。例如,南昌、长沙、重庆、太原、昆明、西安、嘉兴、宁波、常州等城市。而贵阳等房价波动很小的城市则主要还是坚持去库存,同时对租赁市场进行规范。

中原地产首席分析师张大伟也认为,一些城市仍面临降库存的压力,未来有望出台宽松政策,“因城施策”、“一城一策”将成为趋势。

对市场有何影响?

张大伟表示,各个城市间的政策会产生叠加的效果。从国庆长假期间的成交量来看,市场成交量比去年同期已经有了一个明显的下滑,特别是在一二线城市大部分市场的成交量跌幅已经超过了30%。

展望未来,中国指数研究院指出,在地方政府一系列收紧政策影响下,有望抑制部分投资投机需求,房价涨幅将逐步趋稳。

“年底前,个别大城市房价依然会上涨,只不过涨幅没有近期的大;部分城市或在明年价格有所下降。”严跃进认为,年底前市场需求依然属于高位,部分房企会加快推盘。到了明年,市场整体成交量或会下滑,但长期看,政策的效力依然会减弱,要警惕各类规避政策的新做法。

多个城市再发住房限购政策 遏制房价过快上涨

即时 | 2016-10-09 07:03

本报讯 在部分大中城市楼市持续火爆,房价过快上涨的背景下,近日上海、南昌、济南、合肥等地接连出台“限购令”。

上海市住房城乡建设管理委、上海市规划国土资源局10月8日联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》,在继续严格执行调控举措基础上,从土地供应、资金监管、预售管理等6个方面,再次打出调控房地产市场的“组合拳”。

《意见》还要求严厉查处房地产市场违法违规行为,并全面实行存量住房交易资金监管制度。上海还将进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。

记者从江西省南昌市房管局获悉,10月8日晚,《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》正式出台,南昌将实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策。

根据《意见》,南昌将暂停向在市区已拥有1套及以上住房的本市户籍居民出售新建商品住房;暂停向在市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房和存量住房。

济南市城乡建设委、住房保障和房产管理局等5部门10月7日联合发布济南住房限购“细则”,明确购房时间以房屋买卖合同网签时间为准,合同签订时间在10月3日零时之前的,不受限购政策限制;两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的,按共同购房人分别新购一套住房对待。

此外,为遏制投资投机性购房,打击违规炒房行为,自8日起济南市将执行新规定,对于已在网上签订商品房买卖合同的,除房屋存在严重质量问题等7种情形外,不得撤销或变更合同信息。

安徽合肥市近日发布了住房限购查询实施细则,明确了商品住房限购查询的对象、流程等,其中,限购查询对象除购房者本人、配偶外,还将未成年子女纳入在内。

合肥市房地产部门严令,购房人如有虚假、不实申报等违规行为的,将承担由此产生的经济及法律责任;开发企业和经纪机构在住房限购查询中弄虚作假的,将暂停网上签约资格,责令限期整改,并将不良记录记入企业诚信档案。

(综合本报记者 李治国和新华社报道)

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